Kétmillió földtulajdonos van ma Magyarországon, ezért közvetlenül vagy - családtagjain keresztül - közvetve szinte mindenkit érintenek a földszabályozási változások. Az úgynevezett földforgalmi törvény rég nem látott társadalmi és szakmai viták össztüzében született meg, és végül nyár elején került elfogadásra. Egy bizonyos: az új szabályozás alaposan átrendezi majd az eddigi földpiaci viszonyokat, de hogy hogyan, azt egyelőre még a szakembereknek is bogarászniuka kell. Cikkünkben egy mindenki számára értelmezhető, általános és tömör áttekintést szeretnénk nyújtani. Önt hogy érinti a földtörvény?

A parlament a nyár elején fogadta el az úgynevezett földforgalmi törvényt, amely alaposan átrendezi az eddigi földpiaci viszonyokat. Az új szabályozás legnagyobb vesztesei a földvásárlásban a belföldi természetes személyek, a földbérletben a társas agrárvállalkozások lesznek, míg a nyertesek közé a földművesnek nevezett, kiemelten kezelt egyéni és családi gazdálkodók tartozhatnak, akik akár az eddigi kétszeresére-háromszorosára növelhetik birtokaikat. A törvény egyik leglényegesebb sajátossága, hogy a földszerzést ezután csak akkor teszi lehetővé, ha a potenciális vásárlók vagy bérlők tényleges mezőgazdasági tevékenységgel foglalkoznak. Másik fontos jellegzetessége, hogy diszkriminációmentes szabályozásra törekszik az uniós és a magyar állampolgárok, piaci szereplők között. Ez az oka annak, hogy - bár a törvény a legszigorúbb földszabályozást tartalmazza a rendszerváltozás óta - elvileg könnyíti az uniós földművesek magyarországi földvásárlásait, és egy hektár erejéig bármely EU-s állampolgárnak földvételi lehetőséget biztosít az eddigi teljes vásárlási tilalom helyett. Az alábbi csoportosításból kiderül, kik hogyan járhatnak az új szabályozás életbe lépése után. 

1. Földtulajdonosok: Ma Magyarországon 2 millió földtulajdonos van, nagyrészt olyan természetes személyek, akik nem végeznek mezőgazdasági tevékenységet. Tulajdonosként e körnek nem kedvez az új földforgalmi törvény, mert csökkenti a földek iránti keresletet, mivel a földvásárlásokat lényegében csak belföldi természetes személynek számító földműveseknek engedi majd meg. A kereslet visszaesése pedig azzal a veszéllyel fenyeget, hogy a földpiacon megtörik az eddigi stabil árnövekedési trend, sőt átmeneti árstagnálás is elképzelhető. Így lassulhat vagy akár meg is állhat a tulajdonosok földvagyon-gyarapodása, de drasztikusabb változás - például durva földárcsökkenés - nem valószínűsíthető.

Bérbeadóként ugyanakkor az új földforgalmi szabályozás most a földtulajdonosok malmára hajtja a vizet, mert élénkült a bérelhető földek iránti kereslet és ez a bérleti díjak növekedéséhez vezetett. Elsősorban a társas vállalkozások aktívak a földpiacon, amelyek a földvásárlásokból eleve ki vannak zárva, az új földforgalmi törvény pedig bérleti jogosítványaikat is megnyirbálja. Az agrárcégek ezért most arra törekednek, hogy az új szabályozás életbe lépéséig haszonbérleti szerződéseiket a maximális húsz évvel meghosszabbítsák azokban az esetekben is, amikor az érvényes megállapodások még nem járnának le. Ennek érdekében hajlandók arra is,hogy olyan bérleti díjakat vállaljanak be, amelyek megfelelnek az éves uniós területalapú (SAPS) támogatásnak. Ezt egy összegben, több évre előre is kifizetik, ha a tulajdonosok belemennek a bérleti szerződések meghosszabbításába. Így ma már nem ritkák a 60-80 ezer forintos hektáronkénti bérleti díjak sem, miközben az országos hektáronkénti átlag 30-40 ezer forint között mozoghat.

Hosszabb távon a földtulajdonosoknak arra kell számítaniuk, hogy átalakul a földbérlők köre és egyre nagyobb arányban egyéni és családi gazdálkodók használják majd a földeket a társas gazdálkodók rovására. Ugyanakkor a bérelhető földek iránti kereslet így is megmaradhat, főleg akkor, ha a mezőgazdaság jövedelmezősége is jó lesz. Bár a terményárak most csökkennek, az elmúlt években komoly áremelkedési trendnek lehettünk tanúi, így a szántóföldi növénykultúrákban a különböző statisztikák szerint az átlagjövedelem elérte a hektáronkénti 160-170 ezer forintot is. Ebből pedig a 60-80 ezer forintos, egy hektárra jutó bérleti díjat is könnyedén ki lehet fizetni.

2. Földbérlők:

Belföldi egyéni és családi agrárgazdálkodók: Az új földforgalmi törvény földműveseknek nevezi őket, és egyértelműen javítja földbérleti pozíciójukat, mivel a társas vállalkozások háttérbe szorításával növeli az általuk könnyebben megszerezhető (művelésbe vehető) területek nagyságát. Eddig természetes személyként egy-egy gazdálkodó 300 hektár földet tulajdonolhatott és ugyanannyit bérelhetett, vagyis maximális birtokmérete 600 hektár lehetett. Az új földforgalmi törvény viszont a birtokméret felső határát 1200 hektárra, illetve állattartó telepek és vetőmagtermelők esetében 1800 hektárra emeli a 300 hektáros tulajdoni felső korlát megtartása mellett. Így a bérelhető terület nagysága gazdálkodóként 300-ról 900-1500 hektárra, vagyis háromszorosára-ötszörösére, birtokméretük pedig kétszeresére-háromszorosára nőhet. Emellett földművesként az úgynevezett előhaszonbérleti sorrendben is első helyen szerepelnek, illetve megkülönböztetett pozíciót töltenek be, így ez is erősíti földszerzési jogosítványaikat.

Belföldi társas agrárvállalkozások: Mostantól mezőgazdasági termelőszervezetnek hívják őket, és az új földforgalmi szabályozás legnagyobb veszteseinek számítanak, mert földhöz jutási lehetőségeik jelentősen szűkülnek. Volt haszonbérlőként - előhaszonbérleti jogosítványaik alapján - elvileg ezután is visszabérelhetik művelt területeiket, de az új szabályozás jóval nagyobb mértékben korlátozza a használatukban álló földek nagyságát. Eddig összesen 2500 hektár (50 ezer aranykorona) területet bérelhettek, amely mostantól 1200 hektárra, illetve állattartóknál és vetőmagtermelőknél 1800 hektárra csökken. Az Agrárgazdasági Kutató Intézet (AKI) adatai szerint 1200 hektár felett 518 gazdaság termel, 1800 hektárnál pedig 280 cég használ több földet, és együttesen 1,234 millió, illetve 885 ezer hektárt művelnek. Haszonbérleti szerződéseik fokozatos lejártával több, mint 600 ezer hektárról kell lemondaniuk, és ez az állattenyésztésben 100 ezer tehén, illetve 700-800 ezer sertés elvesztésével járhat, mivel az állatállomány döntően náluk koncentrálódik, miközben takarmánytermelő bázisaik jelentős részétől meg kell válniuk. A leépítések az AKI kalkulációi szerint egyúttal 7-8 ezer munkahely megszűnését és 100-150 milliárd forintnyi vagyon elvesztését eredményezhetik.

Egyéb belföldi természetes és jogi személyek: Eddig azok a hazai természetes személyek és cégek is bérelhettek 300 hektár földet, akik nem voltak kapcsolatban a mezőgazdasággal. Ez azonban elvi lehetőség volt csupán, hiszen miért bérelt volna valaki területeket, ha egyébként nem akart volna mezőgazdasággal foglalkozni. Mindenesetre az új földforgalmi törvény ezt az elvi esélyt is kizárja, hiszen mostantól nem bérelhetnek földet azok, akik nem egyéni vagy társas mezőgazdasági termelők.

Uniós természetes személyek: Az eddigi földszabályozás "külföldiként" vette számításba őket, és ilyen minőségben maximum 300 hektáros földbérletet engedélyezett a számukra. Az új földforgalmi törvény viszont a földbérletet már csak földművesként teszi lehetővé, vagyis az uniós természetes személyeknek is szakirányú mezőgazdasági-erdészeti képzettséget ír elő, vagy legalább három éves "saját kockázatú" magyarországi gazdálkodást, illetve - személyes közreműködőként - minimum 25 százalékos, itthon bejegyzett mezőgazdasági termelőszervezeti tagságot követel meg. Igaz, akik a feltételeknek megfelelnek, ezután 300 hektár helyett 1200-1800 hektárt bérelhetnek, mivel az új szabályozás a "földműves" kategórián belül már nem tesz különbséget magyar és tagállami természetes személyek között.

Uniós jogi személyek (társas vállalkozások): Az eddigi földbérleti szabályozásban szintén "külföldiként" szerepeltek, mostantól viszont csak tagállami székhelyű mezőgazdasági termelőszervezetekként jöhetnek szóba. Eszerint legalább három éve mezőgazdasági alaptevékenységet kell folytatniuk, amelynek több mint 50 százalékban kell részesednie a teljes árbevételből. Emellett legalább egy tisztségviselőjüknek a mezőgazdasági tevékenységet tagsági viszonyához kapcsolódóan kell gyakorolnia és mezőgazdasági szakirányú végzettséggel vagy hároméves igazolt üzemi gyakorlattal kell rendelkeznie. Így tehát mostantól bármilyen uniós cég nem bérelhet földeket Magyarországon, hanem mezőgazdasági irányultságúnak kell lennie. Ha viszont a kikötéseknek megfelel, az eddigi 300 hektár helyett 1200-1800 hektárt bérelhet, mivel a földforgalmi törvény ez esetben sem tesz különbséget a tagállami és a magyar székhelyű mezőgazdasági termelőszervezetek között.

Harmadik országok állampolgárai, cégei: Mostanáig a hazai földszabályozásban az összes nem magyar piaci szereplő - vagyis minden uniós állampolgár és cég is - "külföldinek" számított, az új földforgalmi törvény viszont csak a harmadik országokból származó, tehát a nem tagállami befektetőket sorsolja a "külföldiek" kategóriájába. Ez azt jelenti, hogy ők ezután teljes mértékben kiszorulnak a magyarországi földbérleti piacról, hiszen külföldiként eddig 300 hektárt bérelhettek, mostantól viszont csak magyar és tagállami természetes személy földművesek, illetve mezőgazdasági termelőszervezetek bérelhetnek földeket.

3. Földvásárlók

Belföldi egyéni és családi gazdaságok: Földművesekként a legnagyobb haszonélvezői lehetnek a földforgalmi szabályozásnak. Szinte egyeduralkodó földvásárlókká válhatnak, mivel az új törvény gyakorlatilag minden olyan belföldi magánszemélyt kitoloncol a földpiacról, aki nem földműves. Az egy-egy gazdálkodó által megvásárolható terület azonban nem növekszik, hanem - a jelenlegi szabályozással megegyezően - maximum 300 hektár marad. Szakértői számítások szerint számos gazdálkodó kihasználja majd a földvételi lehetőséget, és jelentősen fejleszti birtokát. A körülbelül 180 ezer regisztrált földművesből ma 50 ezerre tehető a főállású egyéni és 120 ezerre az úgynevezett részmunkaidős termelők száma. Ez utóbbiak közül földvásárlásos birtokbővítésekkel rövidtávon 20 ezren válhatnak főállású gazdálkodókká.

Belföldi természetes személyek: Az új földforgalmi szabályozás legnagyobb vesztesei közé tartoznak, mivel közülük mindenki kiszorul a földpiacról, aki nem tartozik a földművesek közé. (Földműves az lehet, akinek szakirányú mezőgazdasági-erdészeti képzettsége van, vagy saját kockázatára legalább három éve gazdálkodik, illetve - személyes közreműködőként - minimum 25 százalékos, itthon bejegyzett mezőgazdasági termelőszervezeti tagsággal bír). A belföldi természetes személyek közül eddig bárki maximum 300 hektárt vásárolhatott, mostantól viszont a megvehető földterület nagysága egy hektárra csökken.

Földművesnek számító uniós természetes személyek: Uniós állampolgárok a ma hatályos földtörvény szerint is vehetnek termőföldet Magyarországon, ha önálló vállalkozó mezőgazdasági termelőként telepedtek le, és legalább három éve folyamatosan, jogszerűen Magyarországon laktak és mezőgazdasági tevékenységet folytattak. Ez esetben - a belföldi természetes személyekhez hasonlóan - legfeljebb 300 hektárt vásárolhattak meg. Az új földforgalmi törvény nem tesz különbséget a hazai és az uniós földművesek között, vagyis az EU-s állampolgárok számára is mezőgazdasági-erdészeti szakképesítést ír elő, vagy ennek hiányában saját kockázatra végzett, legalább három éves itteni gazdálkodást, illetve - személyes közreműködőként - minimum 25 százalékos, itthon bejegyzett mezőgazdasági termelőszervezeti tagságot határoz meg. A földforgalmi törvényben a "vagylagosságon" van a hangsúly, mivel az új szabályozás már nem követeli meg feltétlenül a letelepedést és a hároméves magyarországi mezőgazdasági tevékenységet. Ezért a szakképzett uniós állampolgárok e nélkül is vehetnek majd termőföldeket, így az új törvény e ponton tulajdonképpen enyhítést tartalmaz a ma hatályos rendelkezésekhez képest. A földművesnek számító uniós állampolgárok - hasonlóan a hazai gazdálkodókhoz - ezután is legfeljebb 300 hektár termőföldet vehetnek meg, de szakértők nem számítanak vásárlási rohamra.

Nem földműves uniós természetes személyek: Furcsa mód az ő pozíciójuk is javult a hazai földpiacon, mivel eddig - "külföldiekként" besorolva - egyáltalán nem vehettek termőföldeket, az új földforgalmi törvény viszont maximum egyhektáros földvásárlási lehetőséget biztosít a számukra. Ez megegyezik a hazai nem földműves természetes személyeknek nyújtott, ugyancsak legfeljebb egyhektáros földvételi lehetőséggel.

Belföldi jogi személyek: Földvásárlási helyzetük nem változik, mivel a földszerzéseket a jelenlegi szabályozás is tiltja a számukra és ugyanígy rendelkezik az új földforgalmi törvény is. A tiltás az agrártevékenységet folytató és a nem mezőgazdasági vállalatokra egyaránt vonatkozik.

Uniós jogi személyek: Szintén változatlan a pozíciójuk, mert termőföldet eddig nem vásárolhattak és a vételt az új földforgalmi törvény is tiltja a számukra.

Harmadik országok állampolgárai, cégei: A nem uniós állampolgárok és jogi személyek "külföldiekként" eddig sem vásárolhattak termőföldet, és ezután sem vehetnek területeket. Ugyanakkor az új földforgalmi törvény értelmező rendelkezései még egyértelműbben definiálják a "külföldiek fogalmát", így a rájuk vonatkozó tiltást az eddigieknél is kifejezőbbé, hangsúlyosabbá teszik.