2020. augusztus 12. szerda Klára

Hírek - Föld

Törvényi szigor: lezárult egy korszak a földpiacon

Az FHB Termőföldindex 2013-ban az elmúlt 13 év legnagyobb emelkedését mutatta reál értelemben. Az árak emelkedését elsősorban az segítette elő, hogy sokan még az új Földforgalmi törvénnyel bevezetésre kerülő intézkedések előtt igyekeztek földtulajdont vásárolni. Az árnövekedés folytatódott 2014 elején is, ugyanakkor nominálisan és reálértékben egyaránt elmaradt az elmúlt két évet jellemző emelkedéstől, körülbelül a 2011-es évben tapasztalható trenddel egyezik meg. A földtulajdonosok támogatásokból és terményekből származó hozama változatlanul kedvező.
 
 

Rekord mértékben nőtt a termőföldek ára 2013-ban

Az FHB Termőföldindex 2013-as növekedése reál értelemben 13 éves rekordot ért el. Tavaly 17,2%-os emelkedést mért az Index, ami az inflációval korrigálva is 15,2%-os reál áremelkedést jelent. Az eddig beérkezett adatok szerint 2014 első negyedévében lassuló ütemben ugyan, de tovább folytatódott az áremelkedés.

2014 első negyedévében a fogyasztói árindexszel deflált Termőföldindex értéke 5,4 százalékos növekedést mutatott. A reál értelemben vett drágulás ugyanakkor egyelőre elmarad a tavalyi év kiugró értékétől. A hosszú távú szabályokat rögzítő, a tulajdonszerzést nehezítő földtörvény előtt a kereslet megnőtt a hazai termőföld iránt, így az utóbbi két és fél évben, – a Tulajdonszerzési szigorítás előtti évek korszakában – 39,9%-kal nőtt a termőföld ára. A szabályozási változások ismeretében elmondható, hogy lezárult egy korszak a magyar földpiac történetében. A tavalyi jelentős növekedés az új Földforgalmi törvény által generált földpiaci változások elkerülése miatt megnövekedett keresletet tükrözi. Erre utal az is, hogy a terményhozamok és a földár-változás között feltárt összefüggés nem magyarázza a növekedés rekord mértékét.

Meglódultak a szántóföld-árak

A művelési ágak közül a legjelentősebbnek számító szántó esetében az átlagár jelentősen növekedett 2012-höz képest: 2013-ben már átlagosan 945 ezer Ft-ot kellett fizetni egy hektárnyi szántóterületért, míg egy évvel korábban csak 823 ezer Ft-ot. Közép-Dunántúl kivételével minden régióban emelkedtek a szántóföldárak. A legmagasabb, az országos átlagot meghaladó árakat Közép-Magyarország, Közép-Dunántúl, Nyugat-Dunántúl és Dél-Dunántúl esetében figyelhetünk meg 2013-ban. Az első helyezett Nyugat-Dunántúl régióban egy hektárnyi szántóért átlagosan több mint egymillió forintot kellett fizetni, egy, az országos átlagot meghaladó, 15,8 százalékos áremelkedést követően. Szintén folytatódott a drágulás a Dél-Dunántúlon, ahol a tavalyi évben a legnagyobb, több mint 34 százalékos ugrást produkálták az árak, ezáltal a térség a közel 1,1 millió forintos hektáronkénti szántóárával jelentősen az országos átlag fölé emelkedett. Az árak növekedése folytatódott a Dél-Alföldön is, több mint 17 százalékkal. A legolcsóbb régió továbbra is Észak-Magyarország, annak ellenére, hogy itt több mint 30 százalékos volt az árnövekedés.


Forrás: FHB Index

A művelési ágak árváltozását tekintve különböző trendek azonosíthatók. A szántók ára 2007 óta folyamatosan növekszik, a 2013-as átlagár a 6 évvel ezelőtti bázist több mint 80%-kal haladta meg. Szintén átlagon felüli az erdők 60%-os drágulása, a gyep és szőlő művelési ágak árnövekedése viszont jóval alacsonyabb: 40%-ot sem ér el a vizsgált időszakban. A gyümölcsösök ára kezdetben még visszaesett, de az utóbbi pár évben egyre erőteljesebben növekedett. 2013-ban a legnagyobb áremelkedés is ezt a művelési ágat érintette, a drágulás 20 százalékos volt. Szintén jelentős, több mint 17 százalékos volt a pozitív irányú elmozdulás a szántóárakban.

A gyep-rét-legelő és a nádas művelési ágakban jóval alacsonyabbak az átlagárak, és ehhez magas szórás társul, vagyis az árak erőteljesen ingadoznak ezekben a művelési ágakban. Ehhez képest a gyümölcsösök és szőlők átlagára homogénebb és valamelyest magasabbak a szántókénál. Kiemelkednek a halastavak, ahol viszonylag stabil és jóval magasabb becsült átlagárak tapasztalhatók. Szintén nagy az átlagárak ingadozása az egyik legdrágább, a szántókhoz képest 37 százalékos árprémiummal rendelkező kert művelési ágban. A prémium nagysága elsősorban a belterületiségnek, a közművesítettségnek köszönhető, míg az árak ingadozása az eltérő térségi adottságokkal magyarázható.

Milyen változásokat hozott a földtörvény?

2014 első felében több lépcsőben életbe lépett az új földforgalmi törvény, ami jelentős hatást gyakorolt a magyar termőföldpiacra. A 2013. június végén elfogadott (kétharmados) földtörvény által a földpiacot érintő egyik legnagyobb változás, hogy egy hektáros területnagyság fölött csak földművesek (és közvetetten a közeli hozzátartozóik) vásárolhatnak földterületeket 300 hektáros birtoknagyságig. Emiatt leszűkült a potenciális földvásárlók köre, a nem földműves magyar természetes személyek kiszorultak a földpiacról.

Az Európai Bizottság által engedélyezett termőföldvásárlási moratórium lejárt 2014. április 30-án. Így a földtörvény által hozott másik jelentős változás, hogy a piac megnyílt az unió más tagállamainak állampolgárai előtt is. Egy hektáros területnagyságig magyar és uniós állampolgárok egyaránt vásárolhatnak földet, de az Unión kívülieket továbbra is kizárják a piacról. A változás értelmében idén május elsejétől a földpiac nyitottá vált, de egy hektár fölötti birtokvásárlásra az uniós vevők esetében is érvényes, hogy a vásárlásra csak a hazánkban letelepedett, földműves polgárok jogosultak. A korlátozásokkal a nyitás nem bír keresletfelhajtó erővel, nem ellentételezi a potenciális magyar vásárlók körének szűkülését.

Az új földforgalmi törvény hatálybalépésével a földművesek mellett csak mezőgazdasági termelőszervezetek jogosultak a földbérlésre, és a korábbiaknak megfelelően, tulajdonhoz továbbra sem juthatnak. Az új rendelkezéssel a birtokmaximumok is módosultak, a korábbi 2500 hektáros korlát kevesebb, mint a felére, 1200 hektárra, állattartó telepek és vetőmagtermesztés esetében pedig 1800 hektárra csökkent. Ennek következtében jelentős mennyiségű bérelhető földterület kerülhet a piacra a jövőben. A hatás azonban csak lassan gyűrűzik be, mivel a bérleti szerződések időtartama 20 évet is elérhet.

Az új földforgalmi törvény hatására a kereslet csökkenhet mind a tulajdonosi, mind pedig a bérlői piacot illetően. Az új földvásárlási és földhaszonbérleti szerződéseket mezőgazdasági szakigazgatási szervnek kell jóváhagynia. Földvásárláskor pedig ki kell kérni a helyi gazdákból álló földbizottságok véleményét is az engedélyezés előtt. A földbizottságok egyelőre nem alakulhattak meg, nem jelent meg a létrehozásukat szabályozó végrehajtási kormányrendelet. Minisztériumi indoklás szerint az Unió nem hivatalos kifogásokat emelt a bizottsági választási rendszer miatt. A földtörvény értelmében a megalakulásukig a szintén helyi gazdákból álló megyei agrárgazdasági kamarák rendelkeznek döntési jogkörrel. Egyelőre bizonytalan a földbizottságok létrejöttének időpontja. Az azonban biztos, hogy a bürokrácia növelése további korlátozást jelent. A likviditás csökkent, illetve az adásvétel és bérleti szerződések megkötése hosszadalmasabb folyamattá vált. A piac nagyon várja, a törvény kiegészítésének tartott üzemgazdasági és az agrárintegrációs törvények elkészülését, ami erősen befolyásolhatja a várható birtokviszonyokat.


Összességében az új szabályozási környezet szűkítette a földpiaci keresletet, az életbelépést követő ármozgásokról azonban egyelőre még kevés információ áll rendelkezésre. A Földforgalmi törvény hatását mutatja, hogy a 2014. május 1. és augusztus 29. között eltelt négy hónapban 4 ezer adásvételi szerződéssel kapcsolatban nyilvánítottak vélemény a Nemzeti Agrárgazdasági Kamara megyei elnökségei, míg tavaly, a második negyedév 3 hónapja során még 30 ezer tranzakció született. Mást jelent a tranzakció és mást a szerződésszám, de a tendenciát illetően azért iránymutató lehet a két szám.

Változik a támogatási rendszer

Az agrártámogatási rendszer jelentősen átalakul 2015-re. A Közös Agrárpolitika (KAP) reformjával összhangban a korábbi egyszerűsített terület alapú támogatások helyett a támogatásokat többféle jogcímen lehet majd lehívni. Az alaptámogatás és a zöldítés együttesen teszik majd ki a mostani területalapú támogatás összegét. A jelenlegi támogatási összeg (hektáronként 226 euró, körülbelül 68 ezer forint) 30 százaléka zöldítési támogatás címén lesz elérhető, ha a termelők teljesítik a megfelelő – vetésszerkezetre vonatkozó – előírásokat. A területalapú közvetlen támogatás a korábbi összeg 70 százalékával egyezik majd meg, ez esetében azonban itt életbe lép a támogatáscsökkenés, illetve egy támogatási felsőhatár, vagyis degresszív rendszer jön létre, illetve a kifizethető támogatás összege is maximált 2015-től. Jövőre a hektáronkénti terület alapú támogatás 226 euró lehet, melyből az 1037 hektáros területi korlát alapján a Minisztérium vélhetően 144-146 eurós alaptámogatással számol. A zöldítési támogatás hektáronként körülbelül 24 ezer forint körül várható, míg az alaptámogatás 43,5 ezer forint lehet.

A bejelentés szerint, körülbelül 1037 hektártól, vagyis 150 ezer eurós összetámogatási összeg fölött csak a támogatási összeg 95 százaléka kerül kifizetésre, míg 1200 hektártól, 173 640 eurós össztámogatási összeg fölött a SAPS támogatásokat teljesen elvonnák. A támogatási struktúra átalakításának célja, hogy rendszer jobban támogassa a kis-, közepes és a családi gazdaságok versenyképességét. A kormányzati kommunikáció alapján a szabályozás célja, hogy a nagyüzemek mostani 50 százalékos aránya 20 százalékra csökkenjen. A jövőben lehetőség nyílik egyszerűsített támogatási konstrukció igénybevételére, ebben, az évente 500-1250 euró közötti uniós támogatásra jogosult termelők vehetnek majd részt.

A támogatási változásoknak köszönhetően külön forrást biztosítanak a fiatal gazdáknak. A 40 évesnél nem idősebb mezőgazdasági termelők, a tevékenységük megkezdését követő első öt évben kiegészítő támogatásra lesznek jogosultak, mely az alaptámogatáson felül kerül folyósításra. Az új támogatási elem bevezetése a generációváltás elősegítését célozza meg, mely esetében felső területi korlát (90 ha) kerül bevezetésre, a kiegészítő támogatás várhatóan hektáronként 64 euró lesz.

Folytatódik a Földet a gazdáknak program, 2014 szeptemberében újabb 24 ezer hektár állami termőterületet hirdettek meg bérbeadásra gazdálkodóknak. A pályázat keretében 1070 birtoktestre lehet pályázni, ami nagyjából 25 hektáros átlagnak felel meg. A meghirdetett földek fele-fele arányban szántó illetve legelő területek. A Földet a gazdáknak program keretében a 2010-es 600 ezer hektáros állami földterület több mint egyharmada, 230-235 ezer hektáros terület már korábban új bérlőre talált. Az idén várhatóan 5-6 ezer hektár állami ültetvényterület kerül meghirdetésre.

A változások banki finanszírozói szemmel

A Földforgalmi törvény és a területalapú támogatások rendszerének átalakítása érinti a banki finanszírozást is. A területalapú támogatások degressziójának két, ellentétes hatása van:

I. Mintegy 500 nagygazdaságot érint a területalapú támogatás 1200 hektár feletti elvonása, amitől romlik a hitelfelvevő képességük.

II. A kisebb cégek esetében viszont tartósabb hitelkeresletre lehet számítani, amely a gépvásárlási és forgóeszköz-hiteleken túl, már hosszabb megtérülésű beruházási hitelekben is megjelenhet. A hosszabb futamidejű hiteleket igénylő beruházások (pl. az öntözés, az állattartó telepek korszerűsítése vagy az infrastrukturális beruházások) lassú elindulását várjuk. Ezen a téren az elmúlt időszakban visszafogottak voltak a piaci szereplők, hosszútávon kiszámítható, tervezhető szabályozási környezet kialakulására vártak.

Biztosan módosul az szektorban aktív bankok érdeklődése. Az agrárium korábban cégmérettől, tevékenységtől függetlenül vonzó volt, hiszen az agrárcégek kimagasló stabilitással működtek. A változások viszont a cég és a bank részéről egyaránt még körültekintőbb eljárást eredményeznek. Beazonosíthatóak a területalapú támogatás csökkentésének a kárvallottjai, de nem szabad megfeledkezni arról, hogy e vállalkozások nagy része masszívan nyereséges volt, és lehetnék még hatékonysági tartalékaik is. Az FHB Bank biztosan nem fordít hátat az agráriumnak, legfeljebb még szofisztikáltabb megközelítést alkalmaz – különösen a nagyüzemek, illetve az állattenyésztéssel foglalkozók esetében – figyelembe véve a jogszabályváltozásból adódó esetleges hitelképesség-változást.

A termőföld, mint befektetés

A termőföld az elmúlt években a stabil áralakulása miatt jó alternatívát jelentett a más reáleszközök és tőkejavak mellett. Az új Földforgalmi törvény azonban jelentős változásokat hozott a piacon, a termőföld kevésbé likvid eszközzé vált, részben a jelentős keresleti korlátozások (a jövőben csak megfelelő képesítéssel, vagy gazdálkodási múlttal rendelkező földművesek szerezhetnek termőföldet) részben pedig az adásvételeket kísérő szigorítások (hatósági engedély, valamint földbizottsági jóváhagyás) következtében. A spekulatív jelleggel történő vásárlás és tartás a jövőben vélhetően megszűnik, a földpiac iránt érdeklődők inkább a művelésből eredő hozamokra koncentrálnak majd.

A spekulatív jellegű földvásárlás és eladás mellett korábbiakban szintén stabil hozamokat eredményezett a bérbeadási célú földvásárlás, az új Földforgalmi törvény következtében azonban a jövőben csak olyan földművesek vásárolhatnak termőföldet, akik meg is művelik azt. Ennek köszönhetően a bérbeadás ugyan nem lehet a célja a jövőben a földvásárlásoknak, de a már földtulajdonnal rendelkezők továbbra is stabil pénzáramokra számíthatnak haszonbérbe adás esetén. A Földforgalmi törvény hosszabb, maximum 20 éves időtávon azonban a bérlői szegmenst sem hagyja érintetlenül, a birtokmaximumok következtében akár nagyobb mennyiségű termőföld is piacra kerülhet. A legnagyobb földhasználó gazdaságok vélhetően igyekeztek a maximális 20 éves időtartamra meghosszabbítani bérleti szerződéseiket, így közel azonos időben jelenhetnek meg e területek, ami egyes helyeken a bérleti díjakra is nyomást gyakorolhat.

Az elmúlt évek gyakorlata alapján elmondható, hogy a legnagyobb hozamra a szántó és az egyébként olcsóbban megvásárolható gyep területek bérbeadásával lehetett szert tenni, előbbinél a hozamok évi 5,27 és 5,62 százalék között alakultak. A legnagyobb hozamnövekedést a gyep művelési ág produkálta, amelynél a 2009-es 4,96 százalékos hozamszint 2012-re 5,84 százalékra emelkedett. A bérbeadásból a relatíve legkevesebb jövedelmet az erdők érték el, ahol a hozamszintek csupán 3,5 százalék körül ingadoztak. A művelési ágak közül az egyedi telepítmény értéküknek köszönhetően a legmagasabb eladási árral rendelkező szőlők és gyümölcsösök bérbeadásánál a hozamok kissé elmaradtak a gyep és szántó kiadásával elérhetőtől.

A műveléssel elérhető hozamok alakulása

A mezőgazdasági jövedelem hazánkban jelentősen elmarad az egész gazdaságot jellemző bérek szintjétől. 2012-ben a mezőgazdasági jövedelem csak kétharmada volt az átlagos béreknek, míg 2011-ben 80 százalékon állt. Biztató lehet ugyanakkor, hogy az elmúlt években jelentős jövedelemnövekedés volt megfigyelhető a mezőgazdaságban, 2004 és 2011 között több mint háromszorosára emelkedett a mezőgazdasági jövedelem hazánkban. A fenti időszak alatt a nemzetgazdasági bruttó jövedelmek csupán 46 százalékkal, míg az egy főre jutó GDP megközelítőleg 36 százalékkal lett magasabb.

A földműveléssel elérhető jövedelem a növénytermesztéshez kapcsolódó hozamok elemzésekor még kedvezőbb képet rajzol, egy tipikus mezőgazdasági üzem jelentős eredményre tehet szert szántóföldi növénytermesztéssel. A bérbeadással elérhető hozamokat a termelésből származó relatív pénzáramok rendre meghaladták a 2009-2012-es időszakban. A szántóföldi bérbeadással 4,5 és 4,8 százalékos relatív jövedelemre lehetett szert tenni, míg a javuló mezőgazdasági eredményességnek köszönhetően 2011 és 2012-ben már kétszámjegyű, 14,6 illetve 13,6 százalékos éves hozamot lehetett elérni a szántóföldi műveléssel, egy tipikus mezőgazdasági üzem adózott eredményei alapján.

Kapcsolódó cikkek


 
X

A címlapról ajánljuk

DEVIZA
MATIF
CBOT
NYERSANYAG

    Agrometeorológia

    IDŐJÁRÁSA
    Agrárszektor hírlevél
    Ne maradjon le a friss hírekről!
    Iratkozzon fel hírlevelünkre
    és járjon mindenki előtt.

    Agrárszektor Konferencia 2020

    Most még a legkedvezményesebb áron

    Sustainable World 2020

    A Portfolio első zöld konferenciája - a jövő vállalatainak

    Itt keressen minket
    © 2017. Agrárszektor.hu