Szedlák Levente • 2026. január 20. 06:01
Évről évre több millió hektár termőföld megy tönkre világszerte, így ez az erőforrás egyre értékesebbé válik. A hírekben mindig nagy érdeklődés övezi a földárveréseket és a termőföld árának alakulását, a jogalkotók pedig folyamatosan dolgoznak azon, hogy a földforgalom szabályozott keretek között, mégis az aktuális idők kihívásaira válaszolva, zavartalanul működjön. Azt azonban nem mindenki tudja, hogy milyen szabályok vonatkoznak ma azokra Magyarországon, akik földet szeretnének vásárolni, nevezetesen, kik azok, akiknek erre lehetőségük van, és milyen megkötések vonatkoznak rájuk.
Világszerte egyre korlátozottabb, ezzel együtt viszont egyre értékesebb erőforrássá válik a termőföld Nincs ez másképp Magyarországon se, ahol a termőföldárak folyamatosan emelkednek, jelenleg ott tartunk, hogy egy hektár szántó átlagosan 2,4 millió forintba kerül. A legdrágább művelési ág a szőlő, aminek a hektárjáért 3,5, míg a gyümölcsösért 3,2 millió forintot kell fizetni. A gyep hektáronkénti átlagára 1,3, az erdőé 1,2 millió forint volt 2024-ben, amint arról az Agrárszektor korábban beszámolt.
De mi is kell ahhoz, hogy Magyarországon valaki termőföldet szerezhessen? Milyen feltételeknek kell megfelelni, milyen előírásokat kell betartani? Cikkünkben ennek jártunk utána.
Magyarországon a termőföldek forgalmáról a 2013. évi CXXII. törvény a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról, ismertebb nevén a földforgalmi törvény rendelkezik. A jogszabály értelmezésében termőföldnek minősül, annak fekvésétől - hogy bel-, avagy külterület-e - függetlenül valamennyi olyan földrészlet, amely az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő és fásított terület művelési ágban van nyilvántartva, valamint minden olyan művelés alól kivett területként nyilvántartott földrészlet, amelyre az ingatlan-nyilvántartásban Országos Erdőállomány Adattárban erdőként nyilvántartott terület jogi jelleg van feljegyezve.
A földforgalmi törvény hatályos rendelkezései alapján ma Magyarországon termőföld tulajdonjogát csak a jogszabályban meghatározott természetes személyek, jogi személyek, illetve jogi személyiséggel nem rendelkező szervezetek köre szerezheti meg. Magánszemélyként csak belföldi természetes személy és tagállami állampolgár szerezheti meg, vagyis magyar állampolgárok, valamint uniós tagállamok polgárai.
Ez a rendelkezés a földek más országbéli magánszemélyek földvagyonszerzését hivatott megakadályozni, hogy ne állhasson elő olyan helyzet, hogy a magyar termőföldek egy része vagy egésze külföldiek tulajdonába kerüljön.
A földforgalmi törvény deklarált célja, hogy a termőföldet lehetőleg olyanok szerezhessenek, akik meg is fogják művelni azt. A rendelkezések alapján ugyanakkor a földművesnek nem minősülő belföldi természetes személyek és tagállami állampolgárok akkor szerezhetik meg a föld tulajdonjogát, ha a birtokukban álló, illetve föld területnagysága, illetve megszerezni kívánt föld területnagysága együttesen nem haladja meg az 1 hektárt, kivételt képez ez alól, ha a tulajdonjogot átruházó személy a közeli hozzátartozója. Ez az úgynevezett rekreációs, vagyis abból a célból történő tulajdonszerzés, hogy a szerző fél a földet a saját, valamint az együttélő családtagjai szükségleteit meg nem haladó mértékben használja, illetve szedje annak hasznait.
A termőföld adásvételi szerződésben a vevőnek számos nyilatkozatot kell tennie, így vállalnia kell, hogy a föld használatát másnak nem engedi át, azt maga használja, és ennek során eleget tesz a földhasznosítási kötelezettségének, továbbá vállalnia kell, hogy a földet a tulajdonszerzés időpontjától számított 5 évig más célra nem hasznosítja. Emellett nyilatkoznia kell arról, hogy nincs földhasználati díjtartozása, illetve arról is, hogy vele szemben a szerzést megelőző 5 éven belül nem állapították meg, hogy a szerzési korlátozások megkerülésére irányuló jogügyletet kötött. A termőföld adásvételi szerződést ügyvéd által ellenjegyzett okiratba szükséges foglalni és fontos, hogy a szerződés egy példányának úgynevezett biztonsági okmányon („zöld papír”) kell készülnie.
Ki számít földművesnek?
A törvény értelmezésében a földműves olyan Magyarországon nyilvántartásba vett belföldi természetes személy, illetve tagállami állampolgár, aki a jogalkotók által elismert, meghatározott mezőgazdasági vagy erdészeti szakirányú szakképzettséggel vagy szakképesítéssel rendelkezik - ide tartozik például az aranykalászos gazda képzés is -, vagy ennek hiányában igazoltan legalább 3 éve saját nevében és saját kockázatára folyamatosan mező-, erdőgazdasági tevékenységet, illetve kiegészítő tevékenységet folytat Magyarországon. Fontos kitétele a törvénynek, hogy az illetőnek ebből a tevékenységéből igazoltan árbevétele kell, hogy származzon, vagy az árbevétel azért maradjon el, mert a megvalósult mező- vagy erdőgazdasági célú beruházás még nem hasznosulhatott. Földművesnek számít továbbá az is, aki a legalább 25%-ban tulajdonában álló, Magyarországon bejegyzett mezőgazdasági termelőszervezet olyan tagjának minősül, aki mező-, erdőgazdasági tevékenységet, illetve mező-, erdőgazdasági és az azokat kiegészítő tevékenységet személyes közreműködésként végzi.
A jogszabály emellett szigorú elővásárlási sorrendet állít fel a termőföld adásvétele esetére. Alapesetben az államot illeti meg az elővásárlás joga, közös tulajdon esetén pedig a földműves tulajdonostársat, a földet használó földművest (szomszéd, aki vagy helyben lakik vagy legalább 3 éve 20 km-en belül lakik vagy gazdálkodik), a helyben lakó a földet nem használó földműves szomszédot és a helyben lakó a földet nem használó földművest.
Megelőzi az elővásárlási sorrendben a földet nem használó földműveseket az úgynevezett kiemelt tevékenységet folytató földműves (állattartó, eredetvédett terméket előállító, ökológiai gazdálkodó, kertészeti tevékenységet folytató, vetőmag termesztő). Azonos ranghelyen álló elővásárlási jogosultak között még annak is van jelentősége, ha valaki családi mezőgazdasági társaság tagja vagy őstermelők családi gazdaságának tagja, fiatal földműves vagy pályakezdő gazdálkodó.
Mennyi termőföldünk lehet?
A földműves a föld tulajdonjogát - a már tulajdonában és a haszonélvezetében lévő föld területnagyságának a beszámításával - 300 hektár mértékig szerezheti meg, ez a földszerzési maximum. A földműves, valamint mezőgazdasági termelőszervezet - bizonyos kivételekkel - a föld birtokát, a már birtokában lévő föld területnagyságának a beszámításával legfeljebb 1200 hektár mértékig szerezheti meg, ez pedig a birtokmaximum. Ilyen kivételes esetről beszélhetünk az állattartó telep üzemeltetője, a szántóföldi és kertészeti növényfajok vetőmagjának előállítója kapcsán, akiknél a törvény lehetőséget biztosít arra, hogy a birtokmaximum mértéke - a korábban meghatározottaktól eltérően - elérje 1800 hektáros területnagyságot (kedvezményes birtokmaximum).
A föld tulajdonjogát - a Nemzeti Földalapról szóló törvényben meghatározott célok megvalósítása érdekében - az állam, valamint jogi személyek egy meghatározott köre is megszerezheti. Ilyen jogi személy lehet a bevett egyház vagy annak belső egyházi jogi személye, akik a föld tulajdonjogát végintézkedéssel, tartási, életjáradéki, gondozási, ajándékozási szerződés alapján, valamint temető létesítése és bővítése céljából átruházással, továbbá már meglévő földterületei cseréjével szerezhetik meg. Ezzel szemben a jelzálog-hitelintézetek a jelzálog-hitelintézetről és a jelzáloglevélről szóló törvényben foglalt korlátozásokkal és időtartamra szerezhetik meg a föld tulajdonjogát, míg a föld fekvése szerint illetékes települési önkormányzat közfoglalkoztatás, szociális földprogram és településfejlesztés céljára, továbbá, ha a föld helyi jelentőségű védett természeti területnek minősül, a földnek a természet védelméről szóló törvényben meghatározott védelme céljából tehet így.