2016. június 29. szerda Péter, Pál

Hírek - Földpiac

Egyvalaki megvehetné a Margitszigetet, a Városligetet vagy az összes plázát

A budapesti Margitszigettel vagy Városligettel megegyező nagyságú területet tulajdonol, akinek 100 hektárnyi termőföldje van. Aki pedig a 300 hektáros, maximálisan engedélyezett földtulajdonnal bír, akkora területet mondhat magáénak, amekkora például a budapesti modern irodaházak teljes irodaterülete. A 200-300 hektáros egybefüggő táblák ritkák, de a 80-100 hektárosak a tavaly kezdődött állami földárveréseken is sűrűbben fordulnak elő. Aki most földet vásárol, a bérleti díjakból, illetve az uniós támogatásokból részben vagy egészben fedezheti a kamatfizetést és a hiteltörlesztést, ha pedig megszerzett földtulajdonán maga tud gazdálkodni, a szántóföldi növénytermelésből "tiszta nyereséget" érhet el. Vannak persze gazdálkodási, támogatási és szabályozási bizonytalanságok, de befektetési szempontból hosszabb távon arra lehet számítani, hogy az élelmiszerkereslet világméretű, tartós növekedése nálunk is további folyamatos földáremelkedéshez vezet. A bökkenő csupán az, hogy Magyarországon ma csak regisztrált földművesek vehetnek földeket, tehát a magánszemélyek nagy része a vásárlásokból ki van zárva.
 
 
Feliratkozom az agrárszektor.hu hírlevélre

Reflektorfénybe állították a tavaly kezdődött állami földárverések a hazai földpiaci viszonyokat, így egyre több kérdés merül fel azzal kapcsolatban, miért lehet érdemes termőföldeket venni? Az látszik, hogy a földek iránt van érdeklődés, hiszen a liciteken és a nyilvános hirdetéseken máig 7 ezren csaknem 130 ezer hektárt vásároltak meg, amelyért összességében 170 milliárd forintot hajlandók fizetni. Ez azt jelenti, hogy egy hektárt átlagosan 1,3 millió forintért vennének meg, de előfordulnak 2-3 millió forintos hektáronkénti vételi árak is. Vajon mi motiválja azokat, akik most termőföldekbe fektetnek?

Ki vehet?

Először is érdemes tisztázni, hogy ma már csak regisztrált földművesek vehetnek Magyarországon földeket, így ők indulhatnak az állami árveréseken is. Ez nem volt mindig így, mivel 2014 előtt minden magyar felnőtt állampolgár jogosult volt a földvásárlásokra, de a 2014-ben hatályba lépett új földforgalmi törvény a földvételt csak földművesekre korlátozta. Földműves az lehet, akinek megfelelő agrárvégzettsége van, illetve legalább három éve saját kockázatra és saját nevében termel vagy minimum 25 százalékban személyes közreműködőként tulajdonosa egy mezőgazdasági termelőszervezetnek. Aki e kritériumoknak megfelel, maximum 300 hektár tulajdonjogát szerezheti meg. Eddig körülbelül 105 ezren vetették magukat nyilvántartásba földművesként, tehát ma Magyarországon ennyien vehetnek földeket. Ha viszont így nézzük, a 7 ezer állami földet vásárló 10 százalékát sem teszi ki a regisztrált földműveseknek.

Mekkora egy hektár?

Egy hektárt az a terület tesz ki, amely 100 méter széles és 100 méter hosszú, vagyis 10 ezer négyzetméter nagyságú. Ebből következik, hogy akinek 300 hektárja van, 3 millió négyzetmétert tulajdonol, amely 3 négyzetkilométernek felel meg.

Ha ezt olyan téglalapnak képzeljük el, amelynek szélessége 100 méter, akkor e téglalap hossza 30 kilométeres lenne. Ha pedig egy kilométeres szélességet veszünk alapul, a téglalap hossza 3 kilométert tenne ki. Amennyiben pedig négyzetben gondolkodunk, 300 hektár föld olyan területen férne el, amelynek oldalai körülbelül 1,732 kilométeresek.

A gyakorlatban persze ritka, hogy valakinek 300 hektáros egybefüggő területe legyen, mivel a földtulajdonok általában több, nem szomszédos földrészletből tevődnek össze. A mostani állami földárveréseken is csak néhány olyan területet hirdettek meg, amelyek 200-300 hektáros nagyságúak. A 80-100 hektáros, szintén jelentősnek mondható egybefüggő földek száma azonban már jóval nagyobb, és így van ez az állami licitekre bocsátott földeknél is.

Mihez hasonlíthatjuk a nagy földterületeket?

Jobban érzékelhetjük, mekkora területekről van szó, ha viszonyításképpen veszünk néhány példát. Budapesti összehasonlításban azt mondhatjuk, hogy ha valakinek 100 hektárja van, körülbelül akkora területet tulajdonol, mint a Margitsziget, a Városliget, az Óbudai-sziget vagy éppen a csepeli Szabadkikötő. Egy 200 hektáros földbirtokos „zsebre tehetné” az egész hetedik kerületet (Erzsébetvárost), vagy akár a magyarországi bevásárlóközpontok és retail parkok teljes területét. Akinek pedig 300 hektárja van, csaknem annyi földet tulajdonol, mint a budapesti modern irodaházak teljes irodaterülete.


Mekkora a birtokmaximum?

A 300 hektáros korlátozás azonban csak a tulajdonra vonatkozik, ehhez – maximum 20 évre - még bérelni is lehet földeket. A földforgalmi törvény alapesetben 1200 hektáros úgynevezett birtokmaximumot határoz meg, vagyis akinek van 300 hektárja, további 900 hektárt is bérelhet. (Aki pedig állattenyésztő vagy vetőmagtermelő, összesen 1800 hektárt művelhet, tehát 300 hektárnyi földtulajdon mellé még 1500 hektárt vehet bérbe).

Ha egy négytagú családi gazdaságból indulunk ki, ahol mindenki megszerezte a földműves minősítést, ott a családtagok fejenként 300 hektárt, vagyis összesen 1200 hektárt tulajdonolhatnak, amelyhez alapesetben fejenként maximum 900 hektárt (összesen 3600 hektárt) bérelhetnek is, vagyis összességében 4800 hektár művelt területük lehet, az állattenyésztőknek és/vagy vetőmagtermelőknek pedig még ennél is nagyobb. Korábban egy családi gazdaság legfeljebb összesen 300 hektárt birtokolhatott, de ezt a korlátot eltörölték.

A társas vállalkozásoknál viszont – amelyek földet korábban sem vehettek és most sem vásárolhatnak – a korábbi 2500 hektáros (50 ezer aranykoronás) maximális bérelhető terület alapesetben 1200 hektárra (állattenyésztőknél és vetőmagtermelőknél 1800 hektárra) csökkent. Ez okoz máig tartó agrárágazati és agrárpolitikai vitákat, mivel egyes vélemények szerint a 4800 hektáros, elérhető családi gazdasági területnagyság már nem „családi” méretnek, hanem kifejezetten nagy birtoknak számít, miközben az 1200-1800 hektáros maximális terület a sok haszonállatot tartó és többet foglalkoztató agrárcégek számára kevés lehet.

Mennyibe kerül?

A termőföldek „átlagárának” kiszámításához nehéz fix sablont találni, mivel sok tényező határozza meg, hogy egy-egy konkrét terület mennyibe kerül. A legfontosabb természetesen a minőség, de az ár függhet a területmérettől, az elhelyezkedéstől, a művelési ágtól, a megközelíthetőségtől és még sok más kritériumtól is. A legnagyobb művelt területet a szántók teszik ki, és eddig zömében szántókat adtak el az állami földárveréseken is.

A földek minőségét alapvetően az úgynevezett aranykorona-értékkel (AK) fejezik ki. Egy szántót akkor tekinthetünk átlagos minőségűnek, ha hektáronkénti AK-értéke 20 körüli. Ennél vannak jóval gyengébb, illetve sokkal „zsírosabb” (30-40 AK-ás) területek is.

Átlagos földár tehát a gyakorlatban nemigazán létezik, így az erre vonatkozó adatok legfeljebb tájékozódási pontul szolgálhatnak. A kormány az állami földlicitek elindításakor az átlagos mai magyarországi földárat aranykoronánként 50 ezer forintban állapította meg, de például előfordul, hogy egy-egy szántterületért 100 ezer forintos aranykoronánkénti összeget is megadnak.

Ha azonban az 50 ezer forintos értékkel számolunk, egy 20-22 aranykoronás földterület hektáronkénti „átlagára” 1,0-1,1 millió forint lehet. Így ha például most az állami földek 1,3 millió forintos „átlagáron” kelnek el, ez azt jelenti, hogy a kormány – 20 AK körüli átlagos földminőséget feltételezve – legalább 20-30 százalékkal a piaci ár fölött értékesíti azokat.

Megéri-e földet venni?

Ha csak azt nézzük, hogy a világ népessége rohamtempóban növekszik és emiatt egyre több élelmiszerre lesz szükség, a földvásárlás hosszú távon biztos befektetésnek tűnik. Rövidtávon is érdemes azonban kiszámolni, hogy a termőterületek milyen bevételeket és jövedelmet hozhatnak?

Támogatás

Az Európai Unió ma évente mintegy 70 ezer forintos területalapú és úgynevezett zöldítési támogatást fizet egy hektárra, amelyet a földhasználók kaphatnak meg. A földtulajdonosok tehát csak akkor lehetnek támogatásra jogosultak, ha maguk műveli földjeiket. Amennyiben bérbe adják azokat, az uniós támogatásokat a bérbevevők kapják meg.


A 2020-ig tartó, jelenlegi uniós költségvetési ciklusban biztosan marad a jelenlegi támogatási szint, így még évekig 70 ezer forintos nagyságrendű hektáronkénti támogatási összeggel lehet kalkulálni, bár az össge függ a fprint/euró árfolyamtól is.

Eszerint

- 100 hektár 7 millió
- 200 hektár 14 millió
- 300 hektár 21 millió

forint éves támogatást hozhat. És itt csak a lehetséges maximális tulajdoni mérettel számoltunk, vagyis nem vettük figyelembe a bérelhető területeket. Ugyancsak nem kalkuláltunk azokkal a hektáralapú extratámogatásokkal, amelyeket például a szójatermelők, a fiatal gazdák vagy az agrár-környezetgazdálkodási programban (akg) résztvevők vehetnek igénybe a területalapú és zöldítési pénzeken felül.

Hogy mi lesz 2020 után, ma még pontosan senki nem tudja. Az valószínűsíthető azonban, hogy a "normatív alapú", jelenlegi hektáronkénti támogatások csökkennek, illetve a gazdálkodóknak még több feltételnek kell majd megfelelniük ahhoz, hogy uniós pénzeket kaphassanak.

Bérlet

Ha a tulajdonosok bérbe adják földjeiket, lemondanak az uniós területalapú támogatásról, de mentesülnek a művelési (kultúrállapotban tartási) kötelezettség alól. Jogosultak lesznek viszont bérleti díjakra, amelyeket a bérbevevőktől kaphatnak. A bérleti díjak köthetők a megtermelt termények tőzsdei árához vagy éppen az éves uniós támogatáshoz is, de a felek nagyrészt az AK-érték függvényében állapítják meg.

Az aranykoronánkénti díjak szintén szóródhatnak, de általánosságban elmondható, hogy ma évi 2 ezer forint körül mozognak, és a földárverések kapcsán ekkora összeget hozott nyilvánosságra a kormány is. Ez alapján egy 20 AK-ás „átlagföld” éves bérleti díja 40 ezer forint körüli lehet. Ebből pedig az következik, hogy a tulajdonosok

- 100 hektár után 4 millió
- 200 hektár után 8 millió
- 300 hektár után 12 millió

forint éves bérleti díjra számíthatnak, ha a saját tulajdonukban lévő földeket bérbe adják és területeik átlagosan 20 AK-s minőségűek. Ne feledjük, hogy ma nagyon sok olyan földtulajdonos van, akinek nincs köze a mezőgazdasághoz, mivel korábban nem csak földművesek vehettek földeket, mások pedig örökléssel jutottak területekhez. Ők maximum 20 éves bérlettel hasznosíthatják földjeiket, és ha öt évnél hosszabb időre kötnek haszonbérleti szerződéseket, a befolyt bérleti díj után adót sem kell fizetniük. Más kérdés, hogy többségüknek a fenti nagyságrendű bérleti díjakra semmi esélyük nincs, hiszen jóval kisebb területeket tulajdonolnak.

Mi a helyzet a bérlők szempontjából?

A bérlők szempontjából a helyzet úgy néz ki, hogy a bérelt földekre uniós támogatást kaphatnak, viszont bérleti díjat kell fizetniük. A 20 AK-ás példánál maradva, 70 ezer forintos éves hektáronkénti támogatási bevétellel szemben 40 ezer forintos díjfizetés állhat, tehát a bérlők az uniós támogatásnak köszönhetően a bérleti ügyleten hektáronként 30 ezer forintot kereshetnek évente. Ez pedig

- 100 hektáron 3 millió
- 200 hektáron 6 millió
- 300 hektáron 9 millió

forint éves "nettó" bevételt hozhat 20 AK-ás földeken. Ha valaki nagyobb területet bérel, a bérleti díjakon felül természetesen még több támogatási bevétele lehet.

Mi van a hitelügyleteknél?

Az állami liciteken nyertes földművesek többsége jórészt nem saját erőből, hanem hitelből vásárolna. Ehhez az állami tulajdonú Magyar Fejlesztési Banktól (MFB), illetve kereskedelmi bankoktól is vehetnek fel forrásokat maximum 20 évre, miközben 10-20 százalék önerőt kell felmutatniuk. Az MFB igénylőnként 3-300 millió forintot folyosíthat. A hitefelvételeknek kedvez, hogy az éves hitelkamat rendkívül előnyös, 2 százalék alatti lehet.

 

Ha tehát valaki az állami területeket hektáronként 1,3 millió forintos átlagáron vásárolja meg, az önerőt leszámítva 1,0-1,1 millió forint hitelt kell felvennie. Ennek kezdeti maximális kamatköltsége hektáronként 20-22 ezer forint lehet, amely a futamidő előrehaladtával – a fokozatos tőketörlesztéssel – folyamatosan csökken. A hitelkamat tehát saját gazdálkodásnál a 70 ezer forintos uniós támogatásból, bérbeadásnál – 20 AK-ás földeket alapul véve – a 40 ezer forintos bérleti díjból bőven finanszírozható, illetve abból tőketörlesztésre is maradhat. Sőt, egyre több maradhat tőketörlesztésre, ahogy az éves kamatköltség a futamidővel csökken.

Van azonban egy gikszer

Az állami földeknél azonban sokszor gondot okoz, hogy a területeket a nemzeti földalapkezelő szervezet (NFA) korábban társas vállalkozásoknak olcsón adta bérbe, és a haszonbérleti szerződések olykor csak évtizedek múlva járnak le, addig pedig a liciteken nyertes új tulajdonosok nem vehetik birtokba a megvett földeket. Ez azt jelenti, hogy hiába vesznek most meg egy-egy állami területet, azt nem művelhetik és nem is adhatják másnak bérbe, amíg a hatályos haszonbérleti szerződések érvényüket nem vesztik.

Egyes korábban kötött haszonbérleti megállapodásokban aranykoronánként 580 forintos díjak szerepelnek, amelyek egyrészt jóval elmaradnak a 2000 forintos piaciaktól, másrészt – 20-22 AK-ás földeket alapul véve – hektáronként csak 11-13 ezer forintos éves díjat hoznak, amely hosszú évekig a megvásárláshoz felvett hitelek kamatát sem fedezné. Ezért nyújtott be Győrffy Balázs fideszes képviselő, a Nemzeti Agrárgazdasági Kamara elnöke a kormány támogatásával tavaly törvénymódosítási javaslatot az Országgyűléshez, amelynek elfogadásával lehetővé vált, hogy az új tulajdonosok egyoldalú díjemeléseket érvényesíthessenek a bérlőkkel szemben, ha a díjak a licitek után megörökölt szerződésekben a piaciaknál legalább 20 százalékkal kisebbek. Egyes vélemények szerint e törvénymódosítás alkotmányossági aggályokat vet fel, a kormány viszont  a megszavazott szabályozási változtatástól azt reméli, hogy az idén már azok a földművesek is megjelennek a földárveréseken, akiket eddig az alacsony bérleti díjak esetleg elriasztottak.

Mi van, ha valaki termel is?

A mezőgazdasági termelés további bevételt és hasznot hozhat, bár ezzel számos – időjárási és piaci – kockázatot is vállalni kell. Ha tehát a tulajdonosok nem maguk művelik, hanem bérbe adják földjeiket, lemondanak a termelés várható hasznáról, de a kockázatok, illetve az esetleges gazdálkodási veszteségek sem őket (hanem a bérlőket) sújtják.

A szántóterületek nagy részét a gazdálkodók búzával és kukoricával vetik be, de meghatározó az egyéb kalászosok és az olajnövények (napraforgó, repce) termelése is. Az, hogy van-e a növénytermelésen profit, alapvetően a költségektől, a terméseredményektől és a piaci terményáraktól függ. Korábban a felvásárlási árak nagyon jók voltak, de tavalyra jelentősen estek, miközben a költségek nem csökkentek. Főleg a piaci árakra jellemző, hogy akár egyik évről a másikra is jelentősen ingadozhatnak, és ez a termelés eredményességére is kiszámíthatatlanul hathat. Más kérdés, hogy a gazdálkodók ma már állami és támogatott piaci pillérből álló kárenyhítési rendszerrel mérsékelhetik a termelési (időjárási) kockázatokat.


Tavaly a gazdálkodók egy hektár búzát átlagosan 150 ezer forintból, egy hektár kukoricát 250 ezer forintból műveltek meg, miközben a tonnánkénti felvásárlási átlagár a Gabonatermesztők Országos Szövetségének (GOSZ) közlése szerint búzánál 45 ezer, kukoricánál 40 ezer forint körül mozgott. Ez azt jelentette, hogy a búzatermelés akár már 3,5 tonnás hektáronkénti termésnél is nyereséget hozhatott, míg kukoricából ehhez több mint hat tonnás hozamra volt szükség.

A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adataiból az is kiderül, hogy e két meghatározó növénynél általában milyen évet zártak tavaly a termelők. Búzánál az elmúlt évi hektáronkénti átlagtermés 5,1 tonna volt, vagyis a búzatermelés a legtöbb gazdálkodónál nyereséges volt. Kukoricából viszont 5,7 tonnás hektáronkénti átlagot regisztrált a KSH, így e növény a termelők zöménél önmagában tavaly nem (sokat) hozott, sőt sokaknak veszteséget kellett elkönyvelniük, míg például a 2014-es év kukoricából rekordévnek számított.

Az uniós pénzek stabilizálják a befektetést

A tavalyi statisztikákból tehát az is látszik, hogy a földvásárlási befektetés megtérülését a termésmennyiségek és –árak is jelentősen befolyásolhatják. Nagy általánosságban azonban elmondható, hogy az élelmiszerkereslet világméretű növekedése miatt hosszú távon a felvásárlási terményárak drasztikus csökkenése nem várható, sőt növekedésre lehet számítani. Az uniós területalapú támogatás pedig – legalábbis 2020-ig biztosan - stabilitást nyújt a növénytermelésben akkor is, ha valaki nem saját területen termel, tehát még a bérleti díjat is ki kell gazdálkodnia.

Ha valaki 100 millió forintnyi hitelből a mostani „átlagáron” megvesz egy 100 hektáros állam földet, 20 éves futamidővel számolva tőke- és kamattörlesztésre évente 5-7 millió forintot kell fordítania. Ez azt jelenti, hogy évente hektáronkén 50 ezer forint tőkét kell törlesztenie, kamatként pedig az első évben mintegy 20 ezer forintot, majd később fokozatosan csökkenő összeget kell fizetnie. Ha tehát a vevő maga gazdálkodik, a 70 ezer forintos éves hektáronkénti uniós támogatás a tőke- és a kamattörlesztést is fedezheti, az idő előrehaladtával pedig pluszbevételt is hozhat. Amennyiben pedig valaki bérbe adja vagy bérlővel együtt kapja a területet, a 20 éves futamidő alatt a bérleti díjakból finanszírozhatja a folyamatosan csökkenő éves kamatot és a tőketörlesztés jelentős részét. Ehhez nyilvánvalóan ki kell kényszerítenie, hogy a bérlők piaci bérleti díjakat fizessenek a megvett földeken.

Persze törlesztési szempontból egész más arányok alakulnak ki, ha a vásárlók az átlagár feletti összegért vesznek állami területeket, ami 80-100 hektáros egybefüggő tábláknál több esetben valószínűsíthető. Ekkor is érdemes figyelembe venni azonban, hogy a mezőgazdasági termelésből nyereségük származhat, ha maguk tudnak gazdálkodni, illetve az időjárási körülmények és a piaci árak kedvezően alakulnak. Emellett a földműves vevők a mostani vásárlásoknál termelőként is spekulálhatnak arra, hogy az élelmiszerkereslet és a termőföldárak folyamatos emelkedése tovább növelheti befektetésük, vagyis megvett földvagyonuk értékét, így hosszú távra meghatározhatja és stabilizálhatja családjuk – örököseik - vagyoni helyzetét. E szempont is motiválhatja vásárlási döntésüket, még ha a "bérlőkkel terhelt", megvásárolt területekhez sokszor azonnal nem is férhetnek hozzá.

Mi lesz, ha liberalizálnak?

Különösen nagy esélyt adna a hazai földárak növekedésére, ha a kormány a 2014-es szigorítások után újra liberalizálná a földpiacot. Ehhez alapot adhatnak azok a kötelezettségszegési eljárások, amelyeket az Európai Unió folytat Magyarországgal szemben a hatályos földügyi szabályozás miatt. Kormányzati nyilatkozatok szerint ezekkel Brüsszel többek között azt akarja elérni, hogy a jogi személyek (agrárcégek), rajtuk keresztül pedig a külföldiek is földvásárlási lehetőséget kapjanak.

Egyértelmű, hogy a hazai földdrágulás gyorsulna, ha a földpiac a jogi személyek számára is megnyilna, mivel a kereslet jelentősen nőne. Ezt azonban az állami földeket megvásárlók sokáig nem használhatnák ki, mivel a területeket 20 éves elidegenítési (értékesítési) tilalom mellett vehetik csak meg. Azok tehát, akik most kifejezetten a szabályozási enyhítésekre számítva vágnak bele a licitekbe, földeladásokból származó, gyors hasznot akkor sem realizálhatnának, ha a földpiac liberalizálása a közeljövőben valóban bekövetkezne.


 

Címlapon, most

Idén is lendületben a Hungrana (x)

A tulajdonosi elvárásokat is túlszárnyalta a Hungrana.

Sorsfordító évek előtt áll a hazai agrárium (x)

A hosszú távú versenyképesség a cél.

A józan középút képviselője (x)

A CLAAS középkategóriájú ARION mellett döntött a Máriás ’97 Kft.

Új vezető a Hungranánál

Reng Zoltán a Hungrana színeiben folytatja.

Adja fel hirdetését gyorsan, ingyenesen!

A szakértő szemével

Fórián Zoltán
vezető agrárszakértő
Takarékbank Agrár Központ