Tegyünk egy gondolatkísérletet. Két szomszédos szántó, hasonló talaj, hasonló aranykorona-érték. Az egyik mellett van felszíni víz, működő öntözőtelep, érvényes vízjogi engedély és hosszú távra rendezett, garantált vízszolgáltatási szerződés. A másik mellett ugyan lehet papíron vízjogi engedély és csatorna, de nincs olyan szerződéses garancia, amely aszályos csúcsidőszakban is biztosítaná, hogy a víz valóban megérkezik a tábláig. A hivatalos földminőségi mutatóban a két parcella között mégsem látszik érdemi különbség. A piacon viszont már látszik. És ez a lényeg.
Ez nem akadémiai vita. Ez ár-paradoxon, finanszírozási kockázat és versenyképességi probléma egyszerre.
Mit mér ma az aranykorona és mit nem?
Az aranykorona-rendszer alapjait az 1875. évi VII. törvénycikk rakta le, végleges formáját az 1909. évi V. törvénycikk adta. Egy olyan jövedelmi és termőképességi logikát rögzített, amely a 19. század végi viszonyokra volt kalibrálva: művelési ág, becslőjárás, minőségi osztály – és kész. A víz akkor elsősorban kockázatként jelent meg: belvíz, vízjárási rendezetlenség, túl sok víz. A kevés víz nem volt rendszerszintű termelési korlát a Kárpát-medencében.
Ma viszont az. Egy működő öntözőberendezés, egy jó állapotú csatorna, egy csepegtetőrendszer, egy tározó, egy tisztított szennyvízforrás közelsége vagy éppen egy garantált vízszolgáltatási szerződés egyetlen AK-pontot sem ad hozzá a földhöz. Innen nézve az aranykorona nem egyszerűen régi mutató, hanem hiányos mutató. Nem azt állítom, hogy ki kell dobni. Azt állítom, hogy önmagában ma már nem mond eleget arról, mennyit ér egy termőföld egy aszályos gazdasági környezetben.
A piac már elkezdte beárazni, amit a rendszer még nem lát
A piac okosabb a szabályozónál. Az OTP Termőföld Értéktérkép idei elemzése szerint a klímaváltozás a haszonbérleti díjakra és a földárakra is hat, és a következő évek nyertesei az öntözött vagy öntözésre alkalmassá tehető területek lehetnek. A NAK helyben szokásos forgalmi érték-rendszerében az árazástól való eltérés egyik legitim indoka már ma is az öntözhetőség.
Magyarra fordítva: a földpiac és a földbizottsági gyakorlat érzékeli a vizet mint értékhordozót. A hivatalos földminősítés még nem.
A számok is ebbe az irányba mutatnak. 2024-ben a magyar szántó hektáronkénti átlagára 2,4 millió forintra emelkedett, miközben a 28 aranykorona/hektár feletti, legjobb minőségű mikrokörzetekben csökkent a szántóár. Nem drámai mértékben, de jelzésértékűen. A papíron legjobb föld sem automatikusan a legbiztonságosabb befektetés, ha nincs mögötte vízbiztonság.
Közgazdászként és víziparosként én ezt nagyon egyszerűen látom: a talaj nem hordoz vizet. A talaj tárolja, ha kap. A föld értékét ezért ma már nem lehet csak a múltbeli termőképességből levezetni. Azt is mérni kell, hogy egy szélsőséges évben megérkezik-e a víz, és ha igen, milyen mennyiségben, milyen jogi és szerződéses biztonsággal és milyen áron.
A vízhozzáférés nem ugyanaz, mint a vízbiztonság
Ezt a különbséget különösen fontos kimondani. A jogi vízhozzáférés önmagában nem garancia a termelési biztonságra. Lehet érvényes engedély, lehet kiépített infrastruktúra, sőt lehet papíron elegendő vízmennyiség is, ha nincs mögötte garantált vízszolgáltatási szerződés, rögzített rendelkezésre állással, mennyiséggel és felelősséggel, akkor a gazda szempontjából a víz nem biztosított input, hanem remény.
Több gazdálkodói tapasztalat is ugyanarra mutat: papíron létezhet vízhozzáférés, a beruházási döntés szempontjából mégis az a döntő, hogy van-e mögötte kikényszeríthető, hosszabb távra szóló szolgáltatási vállalás. Ez az a pont, ahol a földértékelésnek ki kell lépnie a térképi logikából. Nem elég azt nézni, hogy van-e csatorna, kút vagy engedély. Azt is nézni kell, hogy a vízszolgáltatás milyen szerződéses biztonsággal, milyen mennyiségi vállalással és milyen csúcsidőszaki rendelkezésre állással kapcsolódik a parcellához.
Ez nem műszaki részletkérdés. Ez a különbség egy papíron öntözhető és egy ténylegesen öntözésbiztos parcella között.
Öntözés mellett vízmegtartás
Az öntözésfejlesztés nélkülözhetetlen, de önmagában nem elég. A magyar agrárium vízbiztonsága nem abból fog állni, hogy mindenhová csövet húzunk és minden táblára szivattyút teszünk. A víz első szabálya egyszerűbb: amit helyben meg lehet tartani, azt nem szabad elvezetni. Ezért a föld értékében nemcsak az öntözhetőségnek kell megjelennie, hanem a vízmegtartási és talajvízpótlási képességnek is.
Van-e táblaszintű vagy üzemi tározó? Megoldott-e a belvíz visszatartása és helyben tartása? Van-e olyan művelési gyakorlat, amely nem csak túléli a száraz időszakot, hanem aktívan segíti a beszivárgást és a talajvíz pótlását? Vannak-e talajvédelmi, takarónövényes, szervesanyag-visszapótlási megoldások, amelyek javítják a talaj víztartó képességét? Van-e olyan táji infrastruktúra - csatorna, vápás rendszer, mélyfekvésű terület, időszakos vízvisszatartás, amely nem csak elvezeti, hanem megtartja és visszaszivárogtatja a vizet?
Ez nem agrárromantika, hanem hozamkockázat-kezelés. Vizet a legkönnyebb a talajban tárolni: olcsóbban, természetesebben és sokszor hatékonyabban, mint betonban vagy csőben. Egy hektár föld, amelyik képes tovább megtartani a lehulló vizet, és művelési módjával segíti a talajvíz pótlását, aszályos évben többet ér. Egy hektár föld, amelyikhez szükség esetén kiegészítő öntözővíz is rendelhető, még többet. A kettőt nem egymás ellen kell kijátszani. A magyar vízbiztonság jövője az öntözés, a vízmegtartás és a talajvízpótlás kombinációja.
Mit kellene mérni egy második mutatóban?
Nem új aranykoronát javaslok, és nem egyetlen tollvonással akarom kidobni a százötven éves rendszert. Az aranykorona a földforgalomban, a bérleti díjakban, a kárpótlási és kártalanítási logikákban még mindig szerepet játszik; a stabilitás önmagában is érték. De az AK mellé be kell tenni egy második, dinamikus mutatót.
Nevezzük most ezt egyszerűen vízbiztonsági mutatónak, aminek legalább öt dolgot kellene láthatóvá tennie:
- Jogi vízhozzáférést: van-e érvényes vízjogi engedély, milyen mennyiségre, milyen időtávra, milyen korlátozási feltételekkel.
- Tényleges szolgáltatási biztonságot: nemcsak az infrastruktúra létezését, hanem a garantált vízszolgáltatási szerződést, a vállalt mennyiséget, a rendelkezésre állást, az időtávot és a felelősségi szabályokat.
- Fizikai infrastruktúrát: van-e kiépített öntözőberendezés, milyen technológiával, milyen állapotban, milyen energiaigénnyel és üzemeltetési költséggel.
- A vízforrás kiszámíthatóságát: felszíni víz, felszín alatti víz, tározott víz, vagy akár potenciális tisztított szennyvízforrás közelsége és minőségi besorolása.
- Vízmegtartási és talajvízpótlási képességet: talajállapot, szervesanyag-tartalom, beszivárgást segítő művelés, tározási lehetőség, belvíz-visszatartás, helyi visszaszivárogtatás, táji vízgazdálkodási elemek.
Egy ilyen mutató értéke nem az lenne, hogy újabb adminisztrációt termel. Az értéke az lenne, hogy a piac, a bank, a támogatáspolitika és a gazda ugyanazt a nyelvet beszélje. Ma mindenki érzi, hogy a víz döntő tényező. Csak nincs közös, objektív fogalmunk rá.
Miért számít ez a finanszírozásban?
Mert a vízbiztonság nemcsak termelési, hanem fedezeti kérdés is. Egy bank nem ugyanazt a kockázatot finanszírozza egy vízbiztos kertészeti beruházásnál, mint egy olyan táblánál, ahol a termés döntően a júliusi csapadékon múlik. Egy integrátor sem ugyanúgy szerződik egy kiszámítható vízhátterű termelővel, mint egy olyan partnerrel, akinek aszályban leáll a termelése. És egy állami támogatási rendszer sem kezelheti ugyanúgy azt a beruházást, amelyik valódi vízbiztonságot épít, mint azt, amelyik csak eszközt vásárol víz nélkül.
A víznek ára van, de a vízhiánynak még nagyobb. Ha ezt a földértékelésben nem mutatjuk meg, akkor a piac lassan, pontatlanul és sok veszteségen keresztül fogja kikényszeríteni ugyanazt, amit egy jó mutatóval előre is láthatnánk.
Egy zárógondolat
A magyar mezőgazdaság ma két értékelési rendszer között él. Az egyik a papíron rögzített aranykorona, amely a múlt termőképességét méri. A másik a piac, amely már a jövő kockázatait kezdi árazni. A kettő közötti rés évről évre nő. A klíma tehát már átkalibrálta a magyar mezőgazdaságot. Az értékelési rendszerünk viszont még nem vette észre.
A publikációban szereplő állítások és vélemények kizárólag a szerző(k) saját álláspontját tükrözik, és nem feltétlenül egyeznek meg a szerkesztőség, illetve az Agrárszektort is kiadó NET Média Zrt. hivatalos álláspontjával.
