Alapvetően változtathatják meg a termőföldek értékbecslését azok az új módszerek, amelyek internetes felületen teszik lehetővé az értékelési eljárások megrendelését és lebonyolítását. Ez azt jelenti, hogy a megbízások online adhatók le, és a kapott eredmények is ily módon - email-es értesítéssel - jutnak el a megrendelőkhöz.

Az online földértékelési megoldásokat a koronavírus-járvány is felértékelheti, mivel így a procedúrák elindításához nincs szükség személyes találkozókra és szerződéskötésekre, illetve elkerülhetők a hagyományos eljárásoknál elengedhetetlen helyszíni szemlék is. Az online módszernél a valós földárakat országos szintű adatbázisokra épülő, de a földrészlet minden műszaki-diagnosztikai adatát elemző szoftverek állapítják meg, ezért nem kell az egyes földterületeket ténylegesen is felkeresni.

Az első hazai online földértékelési irodát a győri Agrotax Kft. hozta létre, amely digitális rendszert dolgozott ki. A cég honlapja szerint a termőföld-értékelés mellett haszonbérletidíj-megállapítást is végeznek, illetve úgynevezett inhomogenitási vizsgálatokat is lefolytatnak. Ez utóbbiaknál három-öt év űrfelvételeinek elemzésével azt állapítják meg, hogy egy-egy földterületen belül milyen földminőségi eltérések találhatók, amelyek érdemben befolyásolhatják a talajok termőképességét.

A földértékelési folyamat elindításához nem kell mást megadni, mint az adott földterület helyrajzi számát, méretét, aranykoronaértékét, tulajdoni hányadát és művelési ágát. Szerencsésebb esetben ezek kikereséséhez fel lehet használni valamilyen öröklési, adásvételi vagy egyéb dokumentumot, amely a szükséges információkat tartalmazza. Ha ilyen nincs, a kérdéses földterület tulajdoni lapjának másolatát a földhivatali adatbázisból lehet beszerezni.

Forrás: MTI/Mohai Balázs

Ma már ilyen másolathoz online is hozzá lehet jutni, de ehhez szükség van ügyfélkapus belépési lehetőségre. A hazai állampolgárok jelentős része más okokból már megteremtette az ügyfélkapus elérhetőséget, aki viszont nem, annak a regisztrációhoz valamelyik okmányirodát, kormányablakot vagy NAV-kirendeltséget fel kell keresnie, hogy az online földhivatali adatokhoz (is) hozzáférhessen.

Az ügyfélkapus regisztráció, illetve belépés után a tulajdoni lap másolatát a földhivatali adatbázisból többlépcsős kereséssel lehet beszerezni. A másolat eléréshez a helyrajzi számot és/vagy az ingatlan címét ismerni kell. Természetes személyek nem hiteles tulajdonilap-másolatokat évi két alkalommal ingyenesen tölthetnek le, a harmadik lekérdezéstől pedig tulajdoni laponként ezer forintot kell fizetni.

Az Agrotax oldalán a földadatok kitöltése után a földértékelési megrendelést a személyes adatok és a fizetési mód megadása után, néhány perc alatt lehet véglegesíteni. Fizetni átutalással és bankkártyával lehet, és a kért értékbecslés munkanapokon a tényleges fizetéstől számított huszonnégy órán belül érkezik meg a megadott internetes levelezési címre. Az elkészített értékbecslést digitálisan aláírt pdf-es dokumentum tartalmazza.

A becslési folyamat érdekessége, hogy az értékelést teljes egészében egy e célra kifejlesztett szoftver végzi, így a program kezelője csak az egyes munkafázisok eredményeit kontrollálja, illetve a köztük szükséges továbbléptetést hajtja végre a számítógépes klaviatúrán. A szoftver a földérték meghatározásához automatikusan letölti a Magyar Tudományos Akadémia keretében kidolgozott D-e-Meter elnevezésű földminőségi viszonyszámot, illetve lekérdezi az adott terület műszaki adatait a Lechner Tudásközpont földügyi adatbázisából.

A program az értékeléskor időbeli, földrajzi és méretbeli közelség szerint kiválasztja a szóba jöhető referencia-ingatlanokat, majd a legjobbnak minősíthető ötöt külön is kilistázza. Ezután ezek műszaki adatait is egybegyűjti, majd egy úgynevezett korrelációs-mátrixszal elemzi az egyes földparaméterek árra gyakorolt hatásait, illetve megállapítja a konkrét földterület ármeghatározásához szükséges korrekciós tényezőket.

Forrás: MTI/Varga György

A szoftver a piaci árviszonyok nyomon követéséhez ötpercenként monitorozza a hirdetmeny.magyarorszag.hu weboldalt is, ahol naponta 200-300 földvételre, illetve földhaszonbérletre vonatkozó kötelező kifüggesztés jelenik meg. Emellett az értékbecslésekben szereplő földterületek adatait is visszatáplálja a számítógépes adatbázis-rendszerbe, így a referenciául felhasználható földingatlanok számát folyamatosan növeli.

Az Agrotax a digitális földértékelést helyrajzi számonként nettó 25 ezer forint alapdíjért és hektáronként 2 ezer forint (maximum 59 ezer forint) díjazásért végzi el. A haszonbérleti díj meghatározás szintén ennyibe kerül, de ha valaki mindkét szolgáltatást igénybe veszi, az egyik díjának 50 százalékát elengedik. Az inhomogenitás-vizsgálatot 10 hektár felett automatikusan lefolytatják, annak külön megrendeléséért viszont bruttó 3810 forintot kell fizetni.

Ezzel az árfekvéssel a digitális értékbecslés ma a hazai földpiacon az olcsóbb lehetőségek közé tartozik, mivel a korábban kialakult eljárások díjai helyrajzi számonként 40-150 ezer forint között mozognak. A hagyományos ármeghatározás további hátránya lehet, hogy vegetációs időszakban - például két méter magas kukoricafedés esetén - szinte lehetetlen releváns információkhoz jutni. A földterületek megközelítése időjárási okokból olykor nehézzé, vagy átmenetileg lehetetlenné válhat, így az értékelések több hetet is igénybe vehetnek. Emellett a saját referencia-, illetve lekérdezett NAV-adatokkal dolgozó helyszíni értékbecslők szakmai szempontból kevésbé megalapozott eredményeket kaphatnak, mivel az összehasonlító számítógépes adatbázisoknál jóval kevesebb mértékadó információt vethetnek össze.

A földpiaci értékbecslések a következő időszakban az eddigieknél is nagyobb jelentőséget kaphatnak, mert a kormány a közelmúltban benyújtotta az Országgyűlés elé azt a törvényjavaslatot, amely az úgynevezett osztatlan közös földtulajdonok felszámolását célozza. Az osztatlan területek a hazai agráriumban több évtizedes problémát jelentenek, mert a földek adásvételét és hasznosítását egyaránt nehezítik. A kabinet a megszüntetés kapcsán a beterjesztett jogszabálytervezetben rögzítette, hogy a tulajdonosok közötti elszámolásoknak értékbecsléseken kell alapulniuk.

Az agrártárca adatai szerint az osztatlan földek nagyága ma megközelíti a 2,5 millió hektárt, amely a teljes hazai mezőgazdasági terület csaknem 50 százalékát teszi ki. Az osztatlan földrészletek száma meghaladja az egymillió darabot, az érintett tulajdonosoké pedig eléri a 3,5 milliót. Az állampolgárok legnagyobb mértékben örökléssel jutottak osztatlan földekhez, de meghatározó a korábbi részarány-földkiadásokkal és kárpótlással szerzett osztatlan területek aránya is.