2021. május 10. hétfő Ármin, Pálma

Hírek - Föld

Tényleg rendeződhet több millió hektár magyar föld sorsa? Itt a szakértői vélemény

2021. január elsején hatályba lépett az osztatlan közös tulajdon megszüntetését célzó törvény, illetve megjelent az ahhoz kapcsolódó kormányrendelet. Az új szabályozás, amely legalább három és fél millió tulajdonost érint, egy évtizedek óta fennálló problémára jelenthet megoldást, hiszen ezáltal csaknem két és fél millió hektár föld jogi sorsa rendeződhet. Az Agrárszektor az Agrotax Kft. segítségével értelmezte a törvényt és végrehajtási rendeletet, emellett többek között olyan kérdésekre kerestük a választ mint, hogy milyen mozgások várhatók most a földpiacon, konfliktusmentes, gyors eljárásokra lehet-e számítani a felek között, illetve mi a szerepük a tájékoztató áraknak.
 
 

Kedvező változásokat hozhat a gazdatársadalom tagjainak a 2021. január elsején hatályba lépett osztatlan közös tulajdon felszámolásáról szóló törvény. Egyrészt, mert a nagyszámú tulajdonosi kör, az elaprózódott tulajdoni szerkezet, a kialakult haszonbérleti viszonyok jelentősen akadályozzák a jelentősebb beruházásokat, a korszerű technika bevezetését, a finanszírozási feltételek megteremtését. Másrészt a gazdáknak természetes törekvése a birtokméret növelése, a mérethatékony gazdaság kialakítása, ami elsődleges feltétele a sikeres generációváltásnak is. 

Az előzetes információk alapján a törvény körülbelül két és fél millió hektár földterületet és mintegy három és fél millió tulajdonost érinthet, akik többsége 1 hektár alatti földterülettel rendelkezhet. A számok önmagukban komoly piaci mozgásokat vetítenek előre, amit az Agrotax véleménye szerint tovább erősíthet annak feltételezése, hogy a következő években kialakuló tulajdoni viszonyok, birtokszerkezet hosszabb időn át - a kisebb mozgásoktól (például öröklések) eltekintve - fennmaradhat. Hozzátették, ilyen mértékű földpiaci mozgásra - mint ami a törvény következtében napjainkban várható – sem közép-, sem hosszú távon nem számíthatunk még egyszer. Ezt a mozgást egészítheti ki két kisebb piaci természetes folyamat. Az első, hogy rövid- és középtávon hasonló eladási hullám alakulhat ki a családi, néhány 10 hektáron gazdálkodók körében, ahol egyrészt méretgazdasági okok miatt nem tudnak jövedelmező termelést folytatni, másrészt a nem működő generációváltás miatt felhagynak a gazdálkodással (az első generációs gazdák döntő többsége nyugdíjas korú). Másrészt a világjárvány gazdasági hatására a nagyobb (sőt, az 1/1-es) tulajdoni hányadok is kapcsolódhatnak az eladók táborához, hiszen a gazdasági visszaesés számos család anyagi helyzetét is megingathatta - tájékoztatta az Agrárszektort Sáhó Ákos, az Agrotax Kft. ügyvezetője. Kiemelte, az osztatlan felszámolása az 1ha alatti tulajdoni hányadok bekebelezése önmagában is komoly piaci folyamatokat gerjeszt. 

A földszerkezeti átalakulások hatására – ami véleményem szerint pár év alatt lezajlik - a tulajdonosok száma és ennek következtében a kínálati oldal drasztikusan le fog csökkenni, a mostani vásárlók valószínűleg megtartják földjüket, ami az eddiginél jóval merevebb birtokszerkezetet vetít előre. A föld a gazdálkodás alapja és a gazdák számára a kincsképzés fő eszköze, amely kivételes jószág, de az országban nyilvántartott földmennyiség nem növelhető tovább, ellenben – számos ok miatt - minden évben csökken 

- tájékoztatott Sáhó Ákos. 

A törvény szerint bárki megindíthatja a folyamatot, de elsősorban a nagyobb tulajdoni hányaddal rendelkezők, illetve a nagyobb földhasználóknak lehet érdeke mielőbb lépni. Az egy hektárt (szántó esetében) el nem érő tulajdoni hányadok nem kerülhetnek megosztásra, azok a „bekebelezési” eljárások során a nagyobbakhoz kerülnek, oly módon, hogy ezek tulajdonosai megfelelő ellentételezést kapnak. Az eljárások megindítása komoly felkészültséget, hivatali jártasságot igényel, ami szintén a nagyobb tulajdonosok aktivitását (esetleg ügyvédi közreműködés mellett) feltételezi.

Arra a kérdésünkre, hogy gyors és konfliktusmentes megoldásokra számíthatunk-e, Sáhó Ákos elmondta, a helyzet azért nem ennyire egyszerű. A törvény szövegéből és szellemiségéből levezethető a megegyezések kiemelt támogatásának, a vitás ügyek egymás közti gyors elrendezésének szándéka. A legérzékenyebb terület itt is - mint általában - a pénzügyi megállapodás. A törvény, illetve a kapcsolódó kormányrendelet alapján a felek településenként és művelési áganként kapnak egy ingyenesen elérhető tájékoztatást a jellemző földárakról. Ezt január 5-én a Nemzeti Földügyi Központ (NFK) weboldalán tették közzé, azonban a lista csak járási szintű adatokat tartalmaz, ami valószínűleg nem lesz elegendő a sikeres alkuk lebonyolításához. Az Agrotax szakmai véleménye szerint ez nem képes kellően támogatni a gyors megállapodásokat. Sem Magyarországon, sem máshol sincs átlagos föld, így az átlagárak használhatósága mindig kétséges a konkrét ügyleteknél, különösen, ha azt nagyobb földrajzi egységekre alapozzuk. 

Biztosan állítható, hogy egy adott földrészlet (és annak ára) el fog térni az átlagtól, csak az eltérés mértéke és iránya a kérdés. Tapasztalatunk alapján nemcsak településenként, hanem településen belül, sőt egy-egy táblán belül (földrészletenként) is jelentősen eltérhetnek a földárak 

 - tudatta lapunkkal Sáhó Ákos. 

Az Agrotax úgy látja, a központi ajánlás használhatósága azért is kétséges, mert nem ismert a mögötte álló adatbázis, annak minősége, az extrémitások kezelése, a figyelembe vett évek száma, az adatok frissessége, stb. Nem világos, hogy milyen módon vehető figyelembe a termőföld folyamatos drágulása, aminek mértéke az elmúlt években rendre 10% körül mozgott. Nem világos az sem, hogy az időtényező alapján már most szükséges-e valamilyen árkorrekció. 

A 2020-as évre vonatkozó elemzéseink alapján például tavaly is töretlen áremelkedés volt megfigyelhető a szántók esetében, ami a közreadott listák frissítését máris indokolhatná. Várhatóan lesznek majd elhúzódó ügyletek is. Vajon évek múlva is tarthatók ezek az ajánlati árak?

Az ügyvezető szerint a tájékoztató árakat tartalmazó lista ténye önmagában is bizalmatlanságot, vitát gerjeszthet, hiszen a bekebelező fél - lévén minimálárak - az esetek nagy részében ennek megajánlásában érdekelt, míg az ellenérdekelt fél ezt természetes gyanakvással kezeli. De az ajánlott áraknak más funkciója is van. Nevezetesen, ha - megegyezés hiányában - igazságügyi szakértő kerül bevonásra, a törvény az ajánlati áraktól való eltérés mértéke alapján határozza meg a költségviselő személyét, ami csak utólag derül ki. 20% feletti eltérés esetén a bekebelező viseli, alatta a bekebelezendő föld tulajdonosa. Egy ilyen helyzetben a felek nemcsak a szakértői véleményeket fogják vitatni, hanem teljes joggal kritizálhatják a viszonyítási alapot is.

A megkeresett kistulajdonosoknak 30 napjuk van az ajánlat elfogadására, vagy egy nyilatkozatra, mely szerint szakértői értékbecslést kezdeményez, kezdeményezett. Lesz, aki erről már az első napokban nyilatkozik, és olyan is, aki – egymástól függetlenül – csak az utolsón, és akkor a bekebelező ilyen irányú szándéka még nem is ismert. Ez eredményezhet olyan helyzetet, hogy ugyanarra a földrészletre több szakértői vélemény is készül, felvetve annak kérdését, hogy akkor melyik az irányadó – közölte Sáhó Ákos. Hozzátette, a felek közti megegyezéshez elengedhetetlen, hogy az alkufolyamat jól értesült - és itt kulcskérdés a jól értesültség - közel azonos informáltsági szinten levő felek közt mehessen végbe. Okkal feltételezhető, hogy sok esetben eltérő megállapodások születnek a kistulajdonosok és a bekebelező fél között, különösen, ha egy vagy néhány esetben igazságügyi szakértői közreműködés is megvalósult. Ennek nyilvánosságra kerülése akár utólag okozhat jelentős feszültséget a tulajdonostársak között. Ugyanakkor van egyéb lehetőség is a megegyezés elősegítésére. A törvény ugyanúgy rendelkezik, hogy egyetértés hiányában igazságügyi szakértőhöz fordulhatnak a felek, de ez rejt kockázatokat. Kockázatos, egyrészt a már korábban tárgyalt költségviselési bizonytalanság, másrészt a további egyeztetési lehetőségek szűkítése miatt, ugyanis az igazságügyi szakértői értékbecslés már kötelezi a feleket, alkudozásra már csak korlátozottan, vagy egyáltalán nincs lehetőségük, erre alapozva kell az ügyletet megkötniük - hangsúlyozta az ügyvezető.

Mi a hozzánk fordulóknak azt szoktuk ajánlani, hogy az igazságügyi szakértői vélemény csak a legvégső eszköz legyen, előtte mindenképpen kérjenek valamilyen - számukra hiteles - értékbecslést. Ezek az értékbecslések nem átlagokról szólnak, hanem az adott földrészlet műszaki-diagnosztikai jellemzői alapján készülnek. A korszerű értékbecslési eljárások pedig már kiegészülnek 20×20 cm felbontású ortofotókkal, és űrfelvételekkel, lehetővé téve a talajfelszín diagnosztikát, és ezzel komoly információs bázist biztosítanak az áralkuhoz és a megosztási egyezséghez. A rendelkezésre álló digitális eszköztár a felek számára naprakész információt ad, és lehetővé teszi a hivatalos térképeken szereplő minőségi osztályhatárok és a látható minőségbeli eltérések összevetését, de ellenőrizhető a térképi és a tényleges művelés határ vagy azok esetleges eltérése is.

Címlapkép: Getty Images

Kapcsolódó cikkek


 
X

A címlapról ajánljuk

DEVIZA
MATIF
CBOT
NYERSANYAG

    Agrometeorológia

    IDŐJÁRÁSA
    Agrárszektor hírlevél
    Ne maradjon le a friss hírekről!
    Iratkozzon fel hírlevelünkre
    és járjon mindenki előtt.
    Mind a négyet bepipálom
    Itt keressen minket
    © 2017. Agrárszektor.hu