Ráférne a korrekció a földforgalmi törvényre, de még nincs itt az ideje

Dr. Nagy Gyula, az FHB Jelzálogbank Nyrt. főosztályvezetője és az FHB Index projektvezetője az új földforgalmi törvény piaci hatásairól tartott előadását az FHB termőföldindexén keresztül mutatta be.

Korszakváltás a termőföldek áralakulásában

Az FHB Jelzálogbank számára a jelzálog-hitelezésen belül termőföld alapú hitelezés mindig is egy kiemelt terület volt. 2010 óta évente teszik közzé az aktuális termőföldindexüket, mellyel egyrészt bemutatják az árak adott évi alakulását, másrészt ismertetik az árakat befolyásoló eseményekből levont következtetéseiket is. Az index tranzakciós, megkötött üzleteken alapul, tehát nem kínálati, hanem tényleges adásvételi árakon. Az értékelés alapját a NAV-tól szerzett, hosszú távú adatsorokkal biztosítják.

2000 óta a tényleges nominális növekedés indexének értéke 282, a reális növekedés ettől elmarad. A termőföld 2013-ban 17,2 százalékos növekedéssel az elmúlt időszak kiemelkedő áremelkedését produkálta a piacon, a bővülés még idén is tart, de üteme visszaesett 5,4 százalékra. A növekedést az új földforgalmi törvény keresletfelhajtó hatása generálta, mely az utóbbi két-két és fél évben mintegy 40 százalékkal emelte a termőföldárakat. Az egy hektár feletti termőföldszerzés lehetősége az érvényben lévő korlátozások miatt csak elviekben nyitotta meg a vásárlási lehetőséget az uniós tagországok állampolgárai előtt, a gyakorlatban keresletnövekedést nem eredményezett.
A 2000-es, EU-csatlakozás előtti indulást követően abban az inflációs időszakban inkább a nominális, mint a reális növekedés volt jellemző, a csatlakozás utáni korszak némi konszolidációt hozott a piacon. Az ezt követő "új remények" időszaknak némileg pénzügyi válság tett keresztbe, majd a szigorítás előtti évek mostanáig az eddigi legnagyobb növekedést produkálták.

Részpiacok

Hatalmas különbségek jellemzik a piacot, mind országos, mind régiós szinteken, és egyes művelési ágak szerint is. A legnagyobb forgalommal és állománnyal a szántó besorolású területek rendelkeznek, ahol az átlagos ár átlagon felül, hektáronként 823 ezerről 945 ezer forintra emelkedett a 2012-13-as időszakban. Észak-Magyarországot jellemzik a legalacsonyabb piaci árak, Nyugat-Dunántúlon akár kétszeres összeget is elkérhetnek egy hasonló termőhelyi adottságokkal rendelkező egységnyi termőföldért. Az elmúlt években átlag fölött emelkedtek még az erdőterületek árai is.

Termőföld, mint befektetés

Érdemes lehet befektetésként tekinteni a termőföldre, mely jelentős részét képezi a nemzeti vagyonnak. 2000 óta folyamatosan, egyenletesen nőtt az FHB termőföldindexe, nem úgy, mint a lakás-, vagy akár a tőzsdeindex, de még az arany áránál is megbízhatóbb növekedést produkált. Mindezek alapján megállapítható, hogy a termőföld hosszú távú, értékálló, válságálló befektetésnek bizonyult. A szántók, gyepek bérbeadása 5-6 százalékos, garantált hozamot produkál. A művelési célú befektetés jelentősen javítja a megtérülést (akár 14 százalékos hozam elérésével kecsegtet), az elmúlt időszakban a mezőgazdaság szerepével együtt felértékelődött a termőföld és a növénytermesztés jövedelemteremtő képessége is. Bár az országos átlag más szektorok jövedelmezőségétől még mindig elmarad, a növekedés nagyon dinamikus.

Mit hozott az új földforgalmi törvény?

A számok megismerését követően az új földforgalmi törvény gyakorlatai hatásairól beszélgettek a konferencia meghívót előadói. A panelbeszélgetésben részt vett Andréka Tamás, a Földművelésügyi Minisztérium főosztályvezetője, Balogh Zoltán, a MAGOSZ elnöke, Mikó Zoltán a Nemzeti Agrárgazdasági Kamara keretin belül működő választottbíróság elnöke, Orosz Sándor, a MOSZ képviseletében és Pásztor Tamás őstermelő.

A május óta hatályos földtörvénnyel kapcsolatban Balogh Zoltán elmondta, hogy véleménye szerint szerencsés, hogy van egy ilyen törvény, de azt is látni kell, hogy minden új jogszabály változást hoz magával, és az ebből fakadó hatások nem minden esetben pozitívak. Az esetleges negatív hatásokra oda kell figyelni, de meglátása szerint még nem tartunk ott, hogy hozzá kelljen nyúlni a törvényhez.

A földforgalommal kapcsolatban megjegyezte, hogy egy kisebb megyében heti szinten 40-50 szerződésről kell tárgyalni, ami nem kis szám. Vannak kiugró árak, és ilyenkor van feladata a bizottságnak. Nagyságrendi eltérés esetén fenn áll a gyanú, hogy kiszorítás kísérlete történik, és ilyenkor érdemes ezt megakadályozni - tette hozzá. Ehhez kapcsolódóan Mikó Zoltán megjegyezte, hogy több uniós országban gondolkodnak arról, hogy legyenek-e a piac számára irányadó árak. Véleménye szerint, ha nagyon sok ilyen kiszorítási kísérletet tapasztalnak, akkor szükséges lehet a szabályozói beavatkozás, de jelenleg nem dolgoznak ilyen megoldáson.

Pásztor Tamás a beszélgetésbe bekapcsolódva kifejtette, hogy finoman fogalmazva ráférnének a javítások a törvényre. Meglátása szerint a legnagyobb problémát jelenleg az jelenti, hogy nincsenek egységes eljárásrendek, a különböző földhivataloknak eltérő a jogértelmezése, és ezzel a gyakorlatuk is. E mellett mind az eladói, mind a vevői oldal helyzetét megnehezíti a hosszú és bonyolult procedúra. Ehhez csatlakozva Orosz Sándor úgy fogalmazott, hogy jó hogy van a törvény, de még jobb lenne azt kijavítani. A különböző eljárásokkal kapcsolatban hozzátette, hogy van olyan földhivatal, ahol az egyik ügyintéző így, a másik meg úgy értelmezi a jogszabályt, ami komoly bizonytalanságot jelent a piaci szereplők számára.

Az FM képviseletében Andréka Tamás arról beszélt, hogy a földforgalmi törvény hatálybalépése óta eltelt kb. féléves időszakban összesen 11 ezer ügy volt, és ezek közül 6300 kapta meg a jóváhagyást. Hozzátette, az elutasítások nagy többsége a hatálybalépést követő egy egy-két hónapban történt, azt követően viszont jelentősen megnőtt a jóváhagyások száma. Habár rövid idő telt el, de vélhetően a szereplők megtanulták a jogszabályt alkalmazni. Andréka Tamás beszélt arról is, hogy a tárca kész a szükséges korrekciókat végrehajtani a törvényen, de ennek még nincs itt az ideje. Legalább egy év tapasztalatai kellenek ahhoz, hogy érdemben dolgozni lehessen az esetleges változtatásokon.

A beszélgetés utolsó kérdéseként az előadóknak arról keletkezett nyilatkozniuk, hogy véleményük szerint lesznek-e földbizottságok? Andréka Tamás a kérdést nem megkerülve úgy fogalmazott, hogy nem tudja, hogy lesznek-e földbizottságok, de a politika elégedett a kamara jelenlegi működésével. Balogh Zoltán szerint a településeken megvan az igény, ezért ezt szem előtt kell tartani. Orosz Sándor szerint sajnálatos, hogy az sem veszi komolyan az új törvényt, aki létrehozta. Meglátása szerint fontos, hogy a helyiek beleszólhassanak a döntésekbe. Pásztor Tamás alapvetően elégedett a jelenlegi helyzettel is, véleménye szerint a fontosabb kérdés az, hogy a döntési folyamatokba ne kerüljenek be szubjektív elemek, bárhol is hozzák meg a döntéseket.