Rekord mértékben nőtt a termőföldek ára 2013-ban

Az FHB Termőföldindex 2013-as növekedése reál értelemben 13 éves rekordot ért el. Tavaly 17,2%-os emelkedést mért az Index, ami az inflációval korrigálva is 15,2%-os reál áremelkedést jelent. Az eddig beérkezett adatok szerint 2014 első negyedévében lassuló ütemben ugyan, de tovább folytatódott az áremelkedés.

2014 első negyedévében a fogyasztói árindexszel deflált Termőföldindex értéke 5,4 százalékos növekedést mutatott. A reál értelemben vett drágulás ugyanakkor egyelőre elmarad a tavalyi év kiugró értékétől. A hosszú távú szabályokat rögzítő, a tulajdonszerzést nehezítő földtörvény előtt a kereslet megnőtt a hazai termőföld iránt, így az utóbbi két és fél évben, - a Tulajdonszerzési szigorítás előtti évek korszakában - 39,9%-kal nőtt a termőföld ára. A szabályozási változások ismeretében elmondható, hogy lezárult egy korszak a magyar földpiac történetében. A tavalyi jelentős növekedés az új Földforgalmi törvény által generált földpiaci változások elkerülése miatt megnövekedett keresletet tükrözi. Erre utal az is, hogy a terményhozamok és a földár-változás között feltárt összefüggés nem magyarázza a növekedés rekord mértékét.

Meglódultak a szántóföld-árak

A művelési ágak közül a legjelentősebbnek számító szántó esetében az átlagár jelentősen növekedett 2012-höz képest: 2013-ben már átlagosan 945 ezer Ft-ot kellett fizetni egy hektárnyi szántóterületért, míg egy évvel korábban csak 823 ezer Ft-ot. Közép-Dunántúl kivételével minden régióban emelkedtek a szántóföldárak. A legmagasabb, az országos átlagot meghaladó árakat Közép-Magyarország, Közép-Dunántúl, Nyugat-Dunántúl és Dél-Dunántúl esetében figyelhetünk meg 2013-ban. Az első helyezett Nyugat-Dunántúl régióban egy hektárnyi szántóért átlagosan több mint egymillió forintot kellett fizetni, egy, az országos átlagot meghaladó, 15,8 százalékos áremelkedést követően. Szintén folytatódott a drágulás a Dél-Dunántúlon, ahol a tavalyi évben a legnagyobb, több mint 34 százalékos ugrást produkálták az árak, ezáltal a térség a közel 1,1 millió forintos hektáronkénti szántóárával jelentősen az országos átlag fölé emelkedett. Az árak növekedése folytatódott a Dél-Alföldön is, több mint 17 százalékkal. A legolcsóbb régió továbbra is Észak-Magyarország, annak ellenére, hogy itt több mint 30 százalékos volt az árnövekedés.

Forrás: FHB Index

A művelési ágak árváltozását tekintve különböző trendek azonosíthatók. A szántók ára 2007 óta folyamatosan növekszik, a 2013-as átlagár a 6 évvel ezelőtti bázist több mint 80%-kal haladta meg. Szintén átlagon felüli az erdők 60%-os drágulása, a gyep és szőlő művelési ágak árnövekedése viszont jóval alacsonyabb: 40%-ot sem ér el a vizsgált időszakban. A gyümölcsösök ára kezdetben még visszaesett, de az utóbbi pár évben egyre erőteljesebben növekedett. 2013-ban a legnagyobb áremelkedés is ezt a művelési ágat érintette, a drágulás 20 százalékos volt. Szintén jelentős, több mint 17 százalékos volt a pozitív irányú elmozdulás a szántóárakban.

A gyep-rét-legelő és a nádas művelési ágakban jóval alacsonyabbak az átlagárak, és ehhez magas szórás társul, vagyis az árak erőteljesen ingadoznak ezekben a művelési ágakban. Ehhez képest a gyümölcsösök és szőlők átlagára homogénebb és valamelyest magasabbak a szántókénál. Kiemelkednek a halastavak, ahol viszonylag stabil és jóval magasabb becsült átlagárak tapasztalhatók. Szintén nagy az átlagárak ingadozása az egyik legdrágább, a szántókhoz képest 37 százalékos árprémiummal rendelkező kert művelési ágban. A prémium nagysága elsősorban a belterületiségnek, a közművesítettségnek köszönhető, míg az árak ingadozása az eltérő térségi adottságokkal magyarázható.

Milyen változásokat hozott a földtörvény?

2014 első felében több lépcsőben életbe lépett az új földforgalmi törvény, ami jelentős hatást gyakorolt a magyar termőföldpiacra. A 2013. június végén elfogadott (kétharmados) földtörvény által a földpiacot érintő egyik legnagyobb változás, hogy egy hektáros területnagyság fölött csak földművesek (és közvetetten a közeli hozzátartozóik) vásárolhatnak földterületeket 300 hektáros birtoknagyságig. Emiatt leszűkült a potenciális földvásárlók köre, a nem földműves magyar természetes személyek kiszorultak a földpiacról.

Összességében az új szabályozási környezet szűkítette a földpiaci keresletet, az életbelépést követő ármozgásokról azonban egyelőre még kevés információ áll rendelkezésre. A Földforgalmi törvény hatását mutatja, hogy a 2014. május 1. és augusztus 29. között eltelt négy hónapban 4 ezer adásvételi szerződéssel kapcsolatban nyilvánítottak vélemény a Nemzeti Agrárgazdasági Kamara megyei elnökségei, míg tavaly, a második negyedév 3 hónapja során még 30 ezer tranzakció született. Mást jelent a tranzakció és mást a szerződésszám, de a tendenciát illetően azért iránymutató lehet a két szám.

Változik a támogatási rendszer

Az agrártámogatási rendszer jelentősen átalakul 2015-re. A Közös Agrárpolitika (KAP) reformjával összhangban a korábbi egyszerűsített terület alapú támogatások helyett a támogatásokat többféle jogcímen lehet majd lehívni. Az alaptámogatás és a zöldítés együttesen teszik majd ki a mostani területalapú támogatás összegét. A jelenlegi támogatási összeg (hektáronként 226 euró, körülbelül 68 ezer forint) 30 százaléka zöldítési támogatás címén lesz elérhető, ha a termelők teljesítik a megfelelő - vetésszerkezetre vonatkozó - előírásokat. A területalapú közvetlen támogatás a korábbi összeg 70 százalékával egyezik majd meg, ez esetében azonban itt életbe lép a támogatáscsökkenés, illetve egy támogatási felsőhatár, vagyis degresszív rendszer jön létre, illetve a kifizethető támogatás összege is maximált 2015-től. Jövőre a hektáronkénti terület alapú támogatás 226 euró lehet, melyből az 1037 hektáros területi korlát alapján a Minisztérium vélhetően 144-146 eurós alaptámogatással számol. A zöldítési támogatás hektáronként körülbelül 24 ezer forint körül várható, míg az alaptámogatás 43,5 ezer forint lehet.

A bejelentés szerint, körülbelül 1037 hektártól, vagyis 150 ezer eurós összetámogatási összeg fölött csak a támogatási összeg 95 százaléka kerül kifizetésre, míg 1200 hektártól, 173 640 eurós össztámogatási összeg fölött a SAPS támogatásokat teljesen elvonnák. A támogatási struktúra átalakításának célja, hogy rendszer jobban támogassa a kis-, közepes és a családi gazdaságok versenyképességét. A kormányzati kommunikáció alapján a szabályozás célja, hogy a nagyüzemek mostani 50 százalékos aránya 20 százalékra csökkenjen. A jövőben lehetőség nyílik egyszerűsített támogatási konstrukció igénybevételére, ebben, az évente 500-1250 euró közötti uniós támogatásra jogosult termelők vehetnek majd részt.

A támogatási változásoknak köszönhetően külön forrást biztosítanak a fiatal gazdáknak. A 40 évesnél nem idősebb mezőgazdasági termelők, a tevékenységük megkezdését követő első öt évben kiegészítő támogatásra lesznek jogosultak, mely az alaptámogatáson felül kerül folyósításra. Az új támogatási elem bevezetése a generációváltás elősegítését célozza meg, mely esetében felső területi korlát (90 ha) kerül bevezetésre, a kiegészítő támogatás várhatóan hektáronként 64 euró lesz.

Folytatódik a Földet a gazdáknak program, 2014 szeptemberében újabb 24 ezer hektár állami termőterületet hirdettek meg bérbeadásra gazdálkodóknak. A pályázat keretében 1070 birtoktestre lehet pályázni, ami nagyjából 25 hektáros átlagnak felel meg. A meghirdetett földek fele-fele arányban szántó illetve legelő területek. A Földet a gazdáknak program keretében a 2010-es 600 ezer hektáros állami földterület több mint egyharmada, 230-235 ezer hektáros terület már korábban új bérlőre talált. Az idén várhatóan 5-6 ezer hektár állami ültetvényterület kerül meghirdetésre.

A változások banki finanszírozói szemmel

A Földforgalmi törvény és a területalapú támogatások rendszerének átalakítása érinti a banki finanszírozást is. A területalapú támogatások degressziójának két, ellentétes hatása van:

I. Mintegy 500 nagygazdaságot érint a területalapú támogatás 1200 hektár feletti elvonása, amitől romlik a hitelfelvevő képességük.

II. A kisebb cégek esetében viszont tartósabb hitelkeresletre lehet számítani, amely a gépvásárlási és forgóeszköz-hiteleken túl, már hosszabb megtérülésű beruházási hitelekben is megjelenhet. A hosszabb futamidejű hiteleket igénylő beruházások (pl. az öntözés, az állattartó telepek korszerűsítése vagy az infrastrukturális beruházások) lassú elindulását várjuk. Ezen a téren az elmúlt időszakban visszafogottak voltak a piaci szereplők, hosszútávon kiszámítható, tervezhető szabályozási környezet kialakulására vártak.

Biztosan módosul az szektorban aktív bankok érdeklődése. Az agrárium korábban cégmérettől, tevékenységtől függetlenül vonzó volt, hiszen az agrárcégek kimagasló stabilitással működtek. A változások viszont a cég és a bank részéről egyaránt még körültekintőbb eljárást eredményeznek. Beazonosíthatóak a területalapú támogatás csökkentésének a kárvallottjai, de nem szabad megfeledkezni arról, hogy e vállalkozások nagy része masszívan nyereséges volt, és lehetnék még hatékonysági tartalékaik is. Az FHB Bank biztosan nem fordít hátat az agráriumnak, legfeljebb még szofisztikáltabb megközelítést alkalmaz - különösen a nagyüzemek, illetve az állattenyésztéssel foglalkozók esetében - figyelembe véve a jogszabályváltozásból adódó esetleges hitelképesség-változást.

A termőföld, mint befektetés

A termőföld az elmúlt években a stabil áralakulása miatt jó alternatívát jelentett a más reáleszközök és tőkejavak mellett. Az új Földforgalmi törvény azonban jelentős változásokat hozott a piacon, a termőföld kevésbé likvid eszközzé vált, részben a jelentős keresleti korlátozások (a jövőben csak megfelelő képesítéssel, vagy gazdálkodási múlttal rendelkező földművesek szerezhetnek termőföldet) részben pedig az adásvételeket kísérő szigorítások (hatósági engedély, valamint földbizottsági jóváhagyás) következtében. A spekulatív jelleggel történő vásárlás és tartás a jövőben vélhetően megszűnik, a földpiac iránt érdeklődők inkább a művelésből eredő hozamokra koncentrálnak majd.

A spekulatív jellegű földvásárlás és eladás mellett korábbiakban szintén stabil hozamokat eredményezett a bérbeadási célú földvásárlás, az új Földforgalmi törvény következtében azonban a jövőben csak olyan földművesek vásárolhatnak termőföldet, akik meg is művelik azt. Ennek köszönhetően a bérbeadás ugyan nem lehet a célja a jövőben a földvásárlásoknak, de a már földtulajdonnal rendelkezők továbbra is stabil pénzáramokra számíthatnak haszonbérbe adás esetén. A Földforgalmi törvény hosszabb, maximum 20 éves időtávon azonban a bérlői szegmenst sem hagyja érintetlenül, a birtokmaximumok következtében akár nagyobb mennyiségű termőföld is piacra kerülhet. A legnagyobb földhasználó gazdaságok vélhetően igyekeztek a maximális 20 éves időtartamra meghosszabbítani bérleti szerződéseiket, így közel azonos időben jelenhetnek meg e területek, ami egyes helyeken a bérleti díjakra is nyomást gyakorolhat.

Az elmúlt évek gyakorlata alapján elmondható, hogy a legnagyobb hozamra a szántó és az egyébként olcsóbban megvásárolható gyep területek bérbeadásával lehetett szert tenni, előbbinél a hozamok évi 5,27 és 5,62 százalék között alakultak. A legnagyobb hozamnövekedést a gyep művelési ág produkálta, amelynél a 2009-es 4,96 százalékos hozamszint 2012-re 5,84 százalékra emelkedett. A bérbeadásból a relatíve legkevesebb jövedelmet az erdők érték el, ahol a hozamszintek csupán 3,5 százalék körül ingadoztak. A művelési ágak közül az egyedi telepítmény értéküknek köszönhetően a legmagasabb eladási árral rendelkező szőlők és gyümölcsösök bérbeadásánál a hozamok kissé elmaradtak a gyep és szántó kiadásával elérhetőtől.

A műveléssel elérhető hozamok alakulása

A mezőgazdasági jövedelem hazánkban jelentősen elmarad az egész gazdaságot jellemző bérek szintjétől. 2012-ben a mezőgazdasági jövedelem csak kétharmada volt az átlagos béreknek, míg 2011-ben 80 százalékon állt. Biztató lehet ugyanakkor, hogy az elmúlt években jelentős jövedelemnövekedés volt megfigyelhető a mezőgazdaságban, 2004 és 2011 között több mint háromszorosára emelkedett a mezőgazdasági jövedelem hazánkban. A fenti időszak alatt a nemzetgazdasági bruttó jövedelmek csupán 46 százalékkal, míg az egy főre jutó GDP megközelítőleg 36 százalékkal lett magasabb.

A földműveléssel elérhető jövedelem a növénytermesztéshez kapcsolódó hozamok elemzésekor még kedvezőbb képet rajzol, egy tipikus mezőgazdasági üzem jelentős eredményre tehet szert szántóföldi növénytermesztéssel. A bérbeadással elérhető hozamokat a termelésből származó relatív pénzáramok rendre meghaladták a 2009-2012-es időszakban. A szántóföldi bérbeadással 4,5 és 4,8 százalékos relatív jövedelemre lehetett szert tenni, míg a javuló mezőgazdasági eredményességnek köszönhetően 2011 és 2012-ben már kétszámjegyű, 14,6 illetve 13,6 százalékos éves hozamot lehetett elérni a szántóföldi műveléssel, egy tipikus mezőgazdasági üzem adózott eredményei alapján.